“不是說20%征稅還沒開始執(zhí)行嗎，怎么二手中介都表示鄭東新區(qū)已經(jīng)從上周五開始執(zhí)行了啊？”上周末，接到一朋友詢問關(guān)于新“國五條”細則執(zhí)行的問題，“昨晚我接到中介電話，說鄭東新區(qū)已經(jīng)開始執(zhí)行20%的個稅了。如果出售房產(chǎn)是滿5年唯一住房，那么政策仍和以前一樣，免征個稅。如果是滿4年唯一住房，則只征收賣房所得的4%個人所得稅，滿3年唯一住房征收8%。若不是唯一住房，無論是否滿5年，都要征收賣房所得的20%個人所得稅。”21世紀不動產(chǎn)鄭州區(qū)域執(zhí)行總經(jīng)理王川在當日向記者證實了上述消息。
“目前只有鄭東新區(qū)開始執(zhí)行”
“鄭東新區(qū)稅管所拿出來的，是2006年國家發(fā)布的關(guān)于個稅政策，只不過比之前更細化了。”21世紀不動產(chǎn)鄭州區(qū)域執(zhí)行總經(jīng)理王川稱，在上述20%個稅政策執(zhí)行之前，與國內(nèi)多數(shù)地市一樣，鄭州一直實行兩種辦法征稅：差額征稅，即按房屋交易總價減去房產(chǎn)原值以及合理稅費后的差額計征20%；核定征稅，即對不能提供房屋原值憑證的按房屋交易總價的1%征收。而現(xiàn)在是以交易價格減去房屋原值、合理費用以及房屋交易過程中繳納的稅金，現(xiàn)在合理費用非常細化。房屋裝修時發(fā)生的支出項目繁多，而房屋轉(zhuǎn)讓時稅務(wù)機關(guān)要求納稅人提供詳細的費用清單。因此，為維護納稅人的利益，減少稅務(wù)上的爭議，在裝修階段，納稅人可以預(yù)先到主管稅務(wù)機關(guān)領(lǐng)取相關(guān)表格，詳細填寫每份發(fā)票的開具人、受領(lǐng)人、發(fā)票字號、建材產(chǎn)品、發(fā)票金額等信息，報送稅務(wù)機關(guān)審核。
“但目前只有鄭東新區(qū)開始執(zhí)行此20%的個稅，原因有很多，最主要的還是因為鄭東新區(qū)的房屋年齡相對于老城區(qū)來說比較短，房產(chǎn)備案的數(shù)據(jù)比較全，老城區(qū)有很多老房子，很難讓房屋出讓者提供完整、準確的房屋原值憑證。本次新政并未提及這種情況下的原值認定方法，所以難度比較大。”王川表示。
但還有專家表示，在現(xiàn)行政策中，遇到房屋出讓者未能提供完整、準確的房屋原值憑證，稅務(wù)機關(guān)可對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納稅額。
“調(diào)控比想象中還強”
國五條細則出臺后，記者從多家房產(chǎn)中介處了解到，自細則面世以來，二手房市場的需求不減反增，催促簽約、過戶的二手房主比比皆是。“大家都在搶搭末班車。”王川表示，根據(jù)以往經(jīng)驗，新規(guī)在各地正式實施會有一個過渡期，在出臺具體辦法之前，各地仍會按原有辦法執(zhí)行，這就留下了短暫的“過渡”時期。為了節(jié)省這20%的交易稅費，已經(jīng)談妥或即將談妥的二手房買賣雙方，都想盡快完成交易。“雖然目前看起來二手房市場很火爆，但其實二手房的寒冬就要到來。個人所得稅從嚴征收，會使二手房市場出現(xiàn)比過去兩年更低迷的成交。很可能未來的幾個月都難有簽單，拿不到業(yè)績提成。”王川表示，預(yù)計很多買家會涌向新房市場。
“稅費很可能轉(zhuǎn)嫁買方”
雖然說細則給予剛需一定保護，但從記者了解到的情況看，市場上已經(jīng)有賣家通過提高價格的方式將20%個稅轉(zhuǎn)嫁到買方身上，一些滿5年唯一住房的業(yè)主更是抬高了房產(chǎn)售價。
記者從多家房屋中介的門店了解到，3月初國五條細則出臺后，為了搭上落實政策前的“末班車”，鄭州二手房交易迎來了一波小高峰。多家機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，3月上旬鄭州二手房網(wǎng)簽成交量已超過2月全月成交量。
在此期間，部分手中持有多處房產(chǎn)的業(yè)主為了趕在政策實施前賣掉手中的房子，確實小幅下調(diào)了售價。但最近幾天，這種現(xiàn)象已經(jīng)不明顯，究其原因，主要是因為即使現(xiàn)在進行交易，也來不及在政策落地前網(wǎng)簽。
“但有賣家已經(jīng)告訴我們，如果偏要賣方繳納20%個稅，那么他們就要提高房子的售價。雖然不會將稅費全部轉(zhuǎn)嫁出去，但至少買、賣雙方各承擔一半。”某中介銷售人員表示，“從長遠看，房子該買的還是得買，該繳的稅費還是得繳，剛性需求的客戶仍然存在，所以賣方會逐漸將上調(diào)的稅費轉(zhuǎn)嫁到買方身上。”
記者算了一筆賬，如果按通知規(guī)定，二手房要嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個稅，以一套購價80萬元的二手房為例，若以150萬元出售，那么對比此前，一般按交易價1%征稅僅需繳稅1.5萬元，而今后則要繳納15萬元稅款。根據(jù)以往的二手房交易慣例，相關(guān)稅費都將由買方負擔，賣方的掛牌價格通常是“凈落價”。因此，忽然多出的這筆稅費更可能壓在買方身上。
