“不是說20%征稅還沒開始執行嗎，怎么二手中介都表示鄭東新區已經從上周五開始執行了啊？”上周末，接到一朋友詢問關于新“國五條”細則執行的問題，“昨晚我接到中介電話，說鄭東新區已經開始執行20%的個稅了。如果出售房產是滿5年唯一住房，那么政策仍和以前一樣，免征個稅。如果是滿4年唯一住房，則只征收賣房所得的4%個人所得稅，滿3年唯一住房征收8%。若不是唯一住房，無論是否滿5年，都要征收賣房所得的20%個人所得稅。”21世紀不動產鄭州區域執行總經理王川在當日向記者證實了上述消息。
“目前只有鄭東新區開始執行”
“鄭東新區稅管所拿出來的，是2006年國家發布的關于個稅政策，只不過比之前更細化了。”21世紀不動產鄭州區域執行總經理王川稱，在上述20%個稅政策執行之前，與國內多數地市一樣，鄭州一直實行兩種辦法征稅：差額征稅，即按房屋交易總價減去房產原值以及合理稅費后的差額計征20%；核定征稅，即對不能提供房屋原值憑證的按房屋交易總價的1%征收。而現在是以交易價格減去房屋原值、合理費用以及房屋交易過程中繳納的稅金，現在合理費用非常細化。房屋裝修時發生的支出項目繁多，而房屋轉讓時稅務機關要求納稅人提供詳細的費用清單。因此，為維護納稅人的利益，減少稅務上的爭議，在裝修階段，納稅人可以預先到主管稅務機關領取相關表格，詳細填寫每份發票的開具人、受領人、發票字號、建材產品、發票金額等信息，報送稅務機關審核。
“但目前只有鄭東新區開始執行此20%的個稅，原因有很多，最主要的還是因為鄭東新區的房屋年齡相對于老城區來說比較短，房產備案的數據比較全，老城區有很多老房子，很難讓房屋出讓者提供完整、準確的房屋原值憑證。本次新政并未提及這種情況下的原值認定方法，所以難度比較大。”王川表示。
但還有專家表示，在現行政策中，遇到房屋出讓者未能提供完整、準確的房屋原值憑證，稅務機關可對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納稅額。
“調控比想象中還強”
國五條細則出臺后，記者從多家房產中介處了解到，自細則面世以來，二手房市場的需求不減反增，催促簽約、過戶的二手房主比比皆是。“大家都在搶搭末班車。”王川表示，根據以往經驗，新規在各地正式實施會有一個過渡期，在出臺具體辦法之前，各地仍會按原有辦法執行，這就留下了短暫的“過渡”時期。為了節省這20%的交易稅費，已經談妥或即將談妥的二手房買賣雙方，都想盡快完成交易。“雖然目前看起來二手房市場很火爆，但其實二手房的寒冬就要到來。個人所得稅從嚴征收，會使二手房市場出現比過去兩年更低迷的成交。很可能未來的幾個月都難有簽單，拿不到業績提成。”王川表示，預計很多買家會涌向新房市場。
“稅費很可能轉嫁買方”
雖然說細則給予剛需一定保護，但從記者了解到的情況看，市場上已經有賣家通過提高價格的方式將20%個稅轉嫁到買方身上，一些滿5年唯一住房的業主更是抬高了房產售價。
記者從多家房屋中介的門店了解到，3月初國五條細則出臺后，為了搭上落實政策前的“末班車”，鄭州二手房交易迎來了一波小高峰。多家機構數據顯示，3月上旬鄭州二手房網簽成交量已超過2月全月成交量。
在此期間，部分手中持有多處房產的業主為了趕在政策實施前賣掉手中的房子，確實小幅下調了售價。但最近幾天，這種現象已經不明顯，究其原因，主要是因為即使現在進行交易，也來不及在政策落地前網簽。
“但有賣家已經告訴我們，如果偏要賣方繳納20%個稅，那么他們就要提高房子的售價。雖然不會將稅費全部轉嫁出去，但至少買、賣雙方各承擔一半。”某中介銷售人員表示，“從長遠看，房子該買的還是得買，該繳的稅費還是得繳，剛性需求的客戶仍然存在，所以賣方會逐漸將上調的稅費轉嫁到買方身上。”
記者算了一筆賬，如果按通知規定，二手房要嚴格按轉讓所得的20%計征個稅，以一套購價80萬元的二手房為例，若以150萬元出售，那么對比此前，一般按交易價1%征稅僅需繳稅1.5萬元，而今后則要繳納15萬元稅款。根據以往的二手房交易慣例，相關稅費都將由買方負擔，賣方的掛牌價格通常是“凈落價”。因此，忽然多出的這筆稅費更可能壓在買方身上。
