2013年上半年，南昌市區(qū)新房成交面積251.90萬㎡，超過去年全年成交面積的50%，業(yè)內(nèi)人士分析，按照上半年的去化速度，今年再次翻新紀(jì)錄不是難事。
回看上半年供應(yīng)市場(chǎng)，剛需產(chǎn)品、高端產(chǎn)品、寫字樓、專業(yè)市場(chǎng)層出不窮，其中剛需產(chǎn)品的供應(yīng)量占住宅總供應(yīng)市場(chǎng)的近80%。板塊供應(yīng)則多面開花，不僅市區(qū)房源井噴，南昌縣、新建縣、灣里板塊等周邊縣區(qū)也有不少新房源入市。在成交方面，“搶房現(xiàn)象在不少剛需項(xiàng)目開盤現(xiàn)場(chǎng)時(shí)常上演，價(jià)格也是水漲船高；而相比較一房難求的剛需產(chǎn)品，寫字樓和高端住宅產(chǎn)品則要遜色的多，有價(jià)無市成為了最真實(shí)的寫照。
記者在數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象，上半年南昌周邊的南、新（南昌縣、新建縣）兩縣以及灣里板塊成交表現(xiàn)突出，據(jù)上數(shù)據(jù)顯示，灣里板塊和南昌縣以同比增長(zhǎng)189.8%、26.78%刷新了歷史成交紀(jì)錄。
剛需“遭搶”量?jī)r(jià)齊升
“如果用兩個(gè)字來總結(jié)上半年，剛需最適合。”江西中原地產(chǎn)董事長(zhǎng)孔冬說道。事實(shí)的確如此，上半年推出的住宅產(chǎn)品中有80%為90-110㎡的戶型，去化最快的也是這一類的戶型。上個(gè)月，保利香檳推出約700套90㎡左右的高層產(chǎn)品，現(xiàn)場(chǎng)吸引了大約3000人到場(chǎng)。像如此一房難求的現(xiàn)象在萬科城、中海朝陽郡、嘉業(yè)海棠灣、東區(qū)國(guó)際等剛需項(xiàng)目也十分平常。
不僅僅是市區(qū)剛需產(chǎn)品銷售火熱，記者了解到，保集半島、保利半山國(guó)際等南昌周邊的南、新兩縣以及灣里板塊的項(xiàng)目都出現(xiàn)剛需遭搶購的現(xiàn)象。據(jù)了解，上半年這些周邊縣區(qū)推出產(chǎn)品多為90-110㎡的產(chǎn)品。
火熱的成交市場(chǎng)也使得剛需產(chǎn)品價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，上半年南昌整體房?jī)r(jià)8558/㎡，環(huán)比上漲5.42%。東區(qū)國(guó)際策劃經(jīng)理陳斌告訴記者：“上半年幾乎每個(gè)項(xiàng)目都是開一次盤漲一次價(jià)。”記者了解到，高新板塊、朝陽新城、經(jīng)開板塊成交均價(jià)較去年相比漲幅在500-1000元/㎡，周邊縣區(qū)板塊的漲幅也在 300-500元/㎡。
高端產(chǎn)品受“冷遇”一個(gè)月賣幾套
上半年剛需產(chǎn)品可以說是賺得盆滿缽滿，可高端產(chǎn)品卻沒有那么好的運(yùn)氣，限購又限貸的調(diào)控措施使得高端產(chǎn)品有價(jià)無市。記者了解到，上半年，東方海德堡、濱江一號(hào)等都推出了140㎡以上的大戶型產(chǎn)品，保利旗下三大項(xiàng)目、銀億上尚城等也推出了別墅產(chǎn)品。但從成交情況來看，并不理想。今年上半年南昌樓市共計(jì)推出約940套別墅類產(chǎn)品，成交只有約463套，整體去化不到50%。
面積大、總價(jià)高是制約高端產(chǎn)品銷售的關(guān)鍵因素。東方海德堡銷售經(jīng)理薛經(jīng)理表示：“超過200萬能夠接受的客戶不多，現(xiàn)在每個(gè)月能夠消化10套以上就很不錯(cuò)了。”
去年年底，整體飄紅的市場(chǎng)給了高端產(chǎn)品不小的信心，高端市場(chǎng)需求也漸漸顯現(xiàn)，然而，上半年嚴(yán)厲的調(diào)控政策以及經(jīng)濟(jì)措施，無疑是對(duì)高端產(chǎn)品的當(dāng)頭一棒。“買不起，不能買”成為了高端產(chǎn)品的現(xiàn)實(shí)問題。
寫字樓陷“瓶頸”呈兩極分化
半年53.14萬㎡的成交量，商業(yè)地產(chǎn)的成績(jī)單與住宅市場(chǎng)相比顯得低調(diào)的多。盡管上半年出現(xiàn)一批像綠地中心、上海灣等極具看頭的產(chǎn)品，但不斷增加的市場(chǎng)供應(yīng)量仍就讓開發(fā)商無法避免“商業(yè)地產(chǎn)難賣”的事實(shí)，而其中寫字樓更為明顯。
記者了解到，上半年寫字樓供應(yīng)量為歷史同期最大，綠地中心、歐美中心等眾多不同等級(jí)的寫字樓集齊入市。
雖然寫字樓入市項(xiàng)目較多，但兩極分化的特點(diǎn)比較明顯。綠地集團(tuán)江西事業(yè)部策劃總監(jiān)鄧克敏對(duì)此表示了認(rèn)同，上半年寫字樓銷售呈兩極化，一種是以綠地中心為例等級(jí)較高的寫字樓，一種是價(jià)格比較便宜能夠滿足基本辦公的寫字樓。反而是中間檔次的寫字樓沒有明顯的優(yōu)勢(shì)。”據(jù)數(shù)據(jù)顯示，下半年的供應(yīng)量將會(huì)更大。
據(jù)了解，下半年高新板塊，高新綠地中心、傳奇國(guó)際廣場(chǎng)、云中城等將同期入市。另外市區(qū)世紀(jì)亞太中心和水榭公館也預(yù)計(jì)在下半年入市。“原本就龐大的庫存加上后期不斷入市的新項(xiàng)目，寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將加劇。”亞太中心營(yíng)銷總監(jiān)張述民表示。
下半年供應(yīng)繼續(xù)上揚(yáng)
上半年多點(diǎn)開花的市場(chǎng)似乎讓開發(fā)商們都按耐不住想要多分一杯羹的心情。據(jù)了解，以高新板塊和經(jīng)開板塊為代表，下半年南昌市區(qū)剛需產(chǎn)品又將拉起供應(yīng)大潮。單是高新板塊，10月份就將有萬科、綠地、恒大、等陸續(xù)推出剛需產(chǎn)品。而經(jīng)開板塊，奧克斯盛世華庭等也有90-110㎡的產(chǎn)品入市。而在朝陽新城板塊，華潤(rùn)橡樹灣等也會(huì)推出新產(chǎn)品。而最引人關(guān)注的就是近期被熱炒的九龍湖板塊，萬達(dá)文化旅游城預(yù)計(jì)在下半年首次入市。
南昌周邊的南、新兩縣以及灣里板塊在下半年也將加入供應(yīng)大軍，據(jù)了解，新建縣的新建中心、龍灣國(guó)際都將入市。而南昌縣偉夢(mèng)東方院南昌恒大城、保集半島等十?dāng)?shù)個(gè)項(xiàng)目將推出高層或小高層剛需房源，灣里板塊山水藝墅、朗賢加州溪谷也會(huì)有新產(chǎn)品推出。
市區(qū)熱度外延縣區(qū)板塊受熱捧
在南昌市區(qū)房?jī)r(jià)不斷上漲的趨勢(shì)下，不少購房者將眼光轉(zhuǎn)向了南昌周邊縣區(qū)。記者了解到，上半年，南昌縣新房總成交面積為1840367.51㎡，同比增長(zhǎng)26.78%。灣里板塊新建商品住宅成交13.3萬㎡，同比增長(zhǎng)189.8%。在市中心各版塊頻現(xiàn)成交火花時(shí)，縣區(qū)板塊憑借著產(chǎn)品選擇多，價(jià)格優(yōu)惠等吸引了不少的客戶群。
南昌縣一直與南昌市相互獨(dú)立又相互影響，在交通上更是與市區(qū)無縫對(duì)接，各項(xiàng)生活配套齊全。其中最為人熟知的就是象湖新城，高性價(jià)比的剛需產(chǎn)品吸引了很多在南昌市工作的年輕人。蓮塘鎮(zhèn)近年來住宅市場(chǎng)逐漸穩(wěn)定，在商業(yè)方面也有很大的突破，隨著沃爾瑪、華潤(rùn)的進(jìn)駐，更多的人注意到了這個(gè)區(qū)域。記者了解到，南昌縣均價(jià)同比上漲近1000元/㎡，均價(jià)約6600元/㎡。與市中心、紅谷灘‘萬元’房?jī)r(jià)相比，昌南片區(qū)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)還是非常明顯。
灣里板塊一直被定義為南昌的后花園，擁有獨(dú)特的自然資源。在紅灣公路開通后，紅谷灘至灣里只需20分鐘，這一點(diǎn)吸引了不少置業(yè)者。而上半年，灣里板塊也推出了許多適合居住的90㎡左右的高層和洋房。記者了解到，目前灣里板塊均價(jià)為6000元/㎡，僅為市中心的一半。
新建縣是所有縣區(qū)里唯一與紅谷灘緊鄰的縣區(qū)，在交通線疏通以前，縣中心區(qū)域的房?jī)r(jià)均價(jià)始終徘徊在5000元/㎡—6000元/㎡，基本上依靠本地客源消化。而紅灣公路開通，從紅谷灘中心區(qū)到新建縣中心區(qū)只要5分鐘，區(qū)域均價(jià)火速破六千，中心區(qū)域更是“破七追八”。然而，盡管房?jī)r(jià)有所上漲，但相比紅谷灘中心區(qū)破萬的房?jī)r(jià)而言，優(yōu)勢(shì)不言而喻。
■記者曾波群/文
