現(xiàn)在，出售購(gòu)買年限超5年的非普通住房，不論選擇哪頭優(yōu)惠政策，相比之前，要交的稅都大大增多了。
二手樓市稅收政策收緊？記者求證后得知，是相關(guān)條款被廢止，兩條稅收優(yōu)惠政策現(xiàn)在只能享受一頭。
樓市稅收政策收緊？廣州出新政對(duì)豪宅轉(zhuǎn)讓征收20%重稅？就此，記者向廣州市地稅局求證后得知，房管局有關(guān)通知內(nèi)容屬實(shí)，而導(dǎo)致此次征稅政策變動(dòng)的原因并非政府為了調(diào)控樓市收緊稅收政策，而是該局按照《稅收規(guī)范性文件制定管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局令第20號(hào)）的要求，對(duì)存在明顯不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和稅收征管實(shí)際、與上位法不一致、與同位法不協(xié)調(diào)問(wèn)題的稅費(fèi)規(guī)范性文件或條款進(jìn)行的一次清理。
A 并非樓市政策收緊 是相關(guān)條款被廢止
“接天河區(qū)房管局通知，即日起，凡住宅、豪宅、及非居物業(yè)在辦理交易過(guò)戶時(shí)，業(yè)主涉及提供上手購(gòu)房發(fā)票及契稅發(fā)票辦理免征營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)的，個(gè)人所得稅一概按‘據(jù)實(shí)’方式征收，據(jù)實(shí)征收的稅率為20%。”“還有人說(shuō)，豪宅現(xiàn)在開始要交很重的稅，這究竟是怎么回事？難道廣州二手房交易稅收政策收緊了？”昨天，有廣州市民劉小姐向記者報(bào)料稱，當(dāng)天接到朋友發(fā)來(lái)的這條短信，想詢問(wèn)最近廣州是否出臺(tái)了新的二手房交易稅收政策？
廣州二手樓市稅收政策收緊？就此，記者向廣州市地稅局求證后得知，房管局有關(guān)通知內(nèi)容屬實(shí)，而導(dǎo)致此次征稅政策變動(dòng)的原因并非政府為了調(diào)控樓市收緊稅收政策，而是該局按照《稅收規(guī)范性文件制定管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局令第20號(hào)）的要求，對(duì)存在明顯不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和稅收征管實(shí)際、與上位法不一致、與同位法不協(xié)調(diào)問(wèn)題的稅費(fèi)規(guī)范性文件或條款進(jìn)行清理。在最近的一次清理中，該局2005年出臺(tái)的《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的補(bǔ)充通知》（穗地稅發(fā)〔2005〕317號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《補(bǔ)充通知》）中的部分條款因此而被廢止，并從7月11日開始執(zhí)行。
B 兩條稅收優(yōu)惠政策 現(xiàn)在只能享受一頭
目前在廣州，二手房交易個(gè)稅征收中，有核定征收和據(jù)實(shí)征收兩種方法，納稅人可二選一：
核定征收應(yīng)納稅額＝個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)全部收入×應(yīng)稅所得率（轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)稅所得率為5%）×20%。
據(jù)實(shí)征收應(yīng)納稅額=（轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)全部收入－房產(chǎn)原值－合理費(fèi)用）×20%。
也就是說(shuō)，一套住房轉(zhuǎn)讓價(jià)200萬(wàn)元的話，如果核定征收，應(yīng)交個(gè)稅款=200×5%×20%=2萬(wàn)元；如果據(jù)實(shí)征收，假設(shè)該房產(chǎn)原值為100萬(wàn)元，合理費(fèi)用為10萬(wàn)元，應(yīng)交個(gè)稅款=200-110×20%=18萬(wàn)元。明顯，核定征收要比據(jù)實(shí)征收少繳稅。
也正因?yàn)槿绱耍诮陙?lái)房?jī)r(jià)大幅上漲的情況下，絕大多數(shù)交易雙方都樂(lè)意選擇核定征收。在《補(bǔ)充通知》）（三）和（四）條款被廢止前，在二手房交易中，納稅人多用條款（三）來(lái)申請(qǐng)核定征收個(gè)稅。但在（三）條款被廢止后，情況即發(fā)生了變化。對(duì)那些住房建筑面積超過(guò)144平方米、套內(nèi)建筑面積超過(guò)120平方米且購(gòu)買年限已超5年的非普通住房來(lái)說(shuō)，所受影響尤其大，稅負(fù)大大增加。
因?yàn)椋@類住房交易涉及到差額征收營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題，能否享受差額征稅，關(guān)鍵看購(gòu)房年限，要看憑證。購(gòu)買時(shí)間超過(guò)5年（含5年）的非普通住房，才可以按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房收入減去原購(gòu)房?jī)r(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅及附加，稅率為5.6%（不滿5年的全額征收營(yíng)業(yè)稅及附加）。
按照廢止前的政策，如果個(gè)人表示無(wú)法提供支付合理費(fèi)用的相關(guān)憑證，那么個(gè)稅同時(shí)也可以核定征收，即，營(yíng)業(yè)稅差額征收和個(gè)稅核定征收，這兩頭優(yōu)惠都能享受到。
但現(xiàn)在則不行，只能享受一頭優(yōu)惠。因?yàn)椋绻麄�(gè)人想核定征收個(gè)稅，就不能提供合法、有效的購(gòu)房合同和與房產(chǎn)原值有關(guān)的憑證如發(fā)票，如此一來(lái)，就不符合營(yíng)業(yè)稅差額征收的條件。反過(guò)來(lái)，想享受差額征收營(yíng)業(yè)稅，就必須提供購(gòu)買房屋時(shí)的發(fā)票，這樣就不符合核定征收個(gè)稅的條件，必須據(jù)實(shí)征收個(gè)稅。
實(shí)例比較
有關(guān)政策廢止前，轉(zhuǎn)讓價(jià)1500萬(wàn)元的豪宅，業(yè)主持有年限5年以上，提供可扣減的原購(gòu)房發(fā)票等合計(jì)600萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅可以差額征收，繳納營(yíng)業(yè)稅900×5.6%=50.4萬(wàn)元；個(gè)稅也可以核定征收，繳納個(gè)稅1500×1%=15萬(wàn)元；兩項(xiàng)稅款合計(jì)65.4萬(wàn)元。
現(xiàn)在，如果選擇營(yíng)業(yè)稅全額征收，稅款高達(dá)1500×5.6%=84萬(wàn)元，加上個(gè)稅核定征收的稅款15萬(wàn)元，合計(jì)稅款99萬(wàn)元。如果選擇營(yíng)業(yè)稅差額征收，繳稅50.4萬(wàn)元，個(gè)稅據(jù)實(shí)征收繳稅900×20%=180萬(wàn)元，合計(jì)稅款高達(dá)230.4萬(wàn)元。
也就是說(shuō)，現(xiàn)在，出售購(gòu)買年限超5年的非普通住房，不論選擇哪頭優(yōu)惠政策，相比之前，要交的稅都大大增多了。
變?cè)谀睦铮?
清理前
在個(gè)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中如果出現(xiàn)六種情形之一，可以按照核定征收方法計(jì)算征收個(gè)稅。
（一）未能提供合法、有效的售房合同，不能正確計(jì)算售房收入的；
（二）未能提供合法、有效的購(gòu)房合同和構(gòu)成房產(chǎn)原值相關(guān)憑證，不能正確計(jì)算房產(chǎn)原值的；
（三）未能提供支付合理費(fèi)用相關(guān)憑證，不能正確計(jì)算合理費(fèi)用的；
（四）申報(bào)房產(chǎn)成交價(jià)格低于房管部門出具的《房地產(chǎn)價(jià)格審核書》所審定的價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的；
（五）個(gè)人轉(zhuǎn)讓已購(gòu)公有住房不能提供所有扣除項(xiàng)目相關(guān)資料憑證的；
（六）在辦理個(gè)人所得稅完稅手續(xù)時(shí)，未按本通知第四點(diǎn)規(guī)定提供主管地稅征收機(jī)關(guān)出具按“據(jù)實(shí)征收”審核意見(jiàn)的。
清理后
（三）和（四）條款被明文廢止，也就是說(shuō)，現(xiàn)在只有四種情形之一，才可以核定征收個(gè)稅，否則均須據(jù)實(shí)征收個(gè)稅。
