近期，我國房地產(chǎn)市場異常“火爆”，各大“地王”爭相“露臉”。6月3日，北京市國土局官網(wǎng)正式掛牌通州一宗多功能用地，地塊的起始價(jià)高達(dá)87億元，被冠上“超級(jí)地王”的稱號(hào)。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來，22個(gè)熱點(diǎn)城市已誕生超過100個(gè)“地王”。對(duì)此，專家指出，當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場分化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，一、二線城市“地王”、高價(jià)房屢見不鮮，需要注意防范泡沫，而三、四線城市則是去庫存的重點(diǎn)，應(yīng)著眼長遠(yuǎn)，加強(qiáng)與城鎮(zhèn)化相結(jié)合，讓居民既買了房，也提高了生活水平，而不是簡單地找人“接盤”房地產(chǎn)庫存。
有成績但任務(wù)仍艱巨
房地產(chǎn)去庫存正由地方到全國開始交出一些不錯(cuò)的“成績單”。部分省市去庫存已有所收效，截至4月底，廣東省商品房庫存15697萬平方米，比去年年底下降655萬平方米；一季度海南省房地產(chǎn)銷售面積和銷售額分別同比增長78.1%和73.9%，成為近年來增幅新高；截至4月底，寧夏吳忠市房地產(chǎn)庫存110.9萬平方米，較2015年底下降48.7萬平方米。
就全國房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)而言，國家統(tǒng)計(jì)局投資司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師李皎表示，今年以來，商品房銷售量價(jià)齊升，房地產(chǎn)去庫存取得明顯進(jìn)展。1-4月份，全國商品房銷售面積同比增長36.5%，銷售額增長55.9%；4月末，全國商品房待售面積7.27億平方米，已連續(xù)兩個(gè)月減少。
雖已取得一定成績，但房地產(chǎn)去庫存任務(wù)仍較為艱巨。中國物流信息中心武威表示，5月房地產(chǎn)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)和新訂單指數(shù)均呈現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月回落走勢(shì)，指數(shù)均在50%以下，顯示市場供需兩端均顯疲弱，結(jié)合數(shù)據(jù)的變化，雖然今年以來一、二線城市的房地產(chǎn)銷售有所升溫，但難掩三、四線城市庫存依然較大的壓力。
“當(dāng)前，不少三、四線城市房地產(chǎn)庫存不降反升，這是需要注意的。前期大量的住房建設(shè)積累了較大庫存，居民較弱的購買力、不活躍的市場交易又無助于緩解庫存壓力，而當(dāng)?shù)鼐用褓彿康臐摿俺擎?zhèn)化的作用也沒有很好地發(fā)揮，這些都限制了三、四線城市去庫存的推進(jìn)。”中國人民大學(xué)金融與證券研究所副所長趙錫軍在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說。
需消化但并不是“轉(zhuǎn)嫁”
“較大的庫存壓力對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的影響不容忽視。”趙錫軍表示，房地產(chǎn)市場與消費(fèi)、投資、生產(chǎn)及金融等多個(gè)領(lǐng)域密切相關(guān)，影響面很大，首先，大量庫存浪費(fèi)了很多資源，特別是一些爛尾樓、“死城”讓很多資源固化在上面而無法得到使用，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)、就業(yè)及稅收都產(chǎn)生了負(fù)面影響；其次，庫存的積累也意味著不少銀行等金融機(jī)構(gòu)無法收回地產(chǎn)商的貸款，這會(huì)增加銀行的不良資產(chǎn)，不利于金融市場穩(wěn)定；再者，一些地方缺乏規(guī)劃的住房建設(shè)會(huì)增加再開發(fā)的難度，可能給城市帶來不可修復(fù)的損害。
為了保障經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，去庫存是必然之路，但不是通過轉(zhuǎn)嫁庫存壓力及風(fēng)險(xiǎn)來實(shí)現(xiàn)。國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵指出，當(dāng)前社會(huì)上有一種看法認(rèn)為，加快農(nóng)民工市民化，是要讓農(nóng)民工當(dāng)房地產(chǎn)市場的“接盤俠”。這顯然是一種誤讀，農(nóng)民工進(jìn)城的確是“去庫存”最主要的利好，但這并不是說農(nóng)民工市民化就是鼓勵(lì)農(nóng)民工買房。
找人“接盤”樓市庫存也無益于解決問題，反而可能影響經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。法國巴黎銀行亞洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳興動(dòng)表示，如果只是單一地讓農(nóng)民群體大量買房，則農(nóng)民的購買力可能會(huì)因此下降，買房后會(huì)減少農(nóng)民在其他方面的消費(fèi)，這并不利好經(jīng)濟(jì)。
華南理工大學(xué)公共政策研究院助理研究員譚銳指出，近年來，由于北京、上海、深圳等大城市房價(jià)“暴漲”，居民連夜排隊(duì)搶購住房，有的人甚至把整棟樓買下來再賣，這實(shí)際上是將開發(fā)商的庫存變?yōu)橥顿Y者的庫存，高庫存的問題并沒有得到真正解決。
盯重點(diǎn)還需“量體裁衣”
要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的去庫存，還應(yīng)該強(qiáng)調(diào)“量體裁衣”。趙錫軍指出，當(dāng)前，去庫存的重點(diǎn)在三、四線城市，而一、二線城市則是要防止過度開發(fā)投資，防范樓市過熱，特別要防投資性需求借居民剛性需求的名義過度刺激樓市。
清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵表示，特別反對(duì)僅僅為了短期去庫存采取“飲鴆止渴”的辦法，比如零首付、場外配資，這樣會(huì)埋下房地產(chǎn)泡沫的種子，去庫存的根本在三、四線城市，應(yīng)該加快城鎮(zhèn)化，可以引導(dǎo)農(nóng)村居民先租后買，暫時(shí)可以由政府的某個(gè)基金將房子買下來，租給農(nóng)民住，使房子先用起來。
“推進(jìn)城鎮(zhèn)化，讓農(nóng)民工市民化，應(yīng)打破農(nóng)民工進(jìn)城門檻，解決就業(yè)問題，鼓勵(lì)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新，延長中小企業(yè)壽命。同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場的供給側(cè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，降低房價(jià)，讓農(nóng)民工買得起城里的好房。”清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明說。
趙錫軍表示，三、四線城市去庫存不是短期內(nèi)能夠解決的，必須放眼長遠(yuǎn)，要緊緊抓住與城鎮(zhèn)化結(jié)合這一重點(diǎn)方向，要推動(dòng)產(chǎn)業(yè)與就業(yè)的聚集，重視公共服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生等配套設(shè)施的建設(shè)，既要讓居民買得了房，也要讓居民的生活水平隨之提高，這是一個(gè)良性的過程，而不是簡單地讓誰“接盤”房地產(chǎn)庫存。
