在住建局發(fā)布了前6個(gè)月的住宅成交數(shù)據(jù)后，本周，包括住宅和非住宅的商品房總成交數(shù)據(jù)也首度發(fā)布。
今年上半年，佛山市商品房成交面積1048.20萬平方米，同比增長32.95%；成交金額937.76億元，同比增長41.83%；均價(jià)8946.42元/平方米，同比增長6.68%。商品房庫存量比2015年底減少221.59萬平方米，超額完成去化任務(wù)指標(biāo)。
據(jù)記者調(diào)查，上半年熱點(diǎn)區(qū)域住宅成交火熱，有區(qū)域出現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢；中心區(qū)商業(yè)公寓在住宅價(jià)格走高的同時(shí)，價(jià)格企穩(wěn)成交同比翻倍，但庫存仍舊大于成交；而寫字樓和商鋪等業(yè)態(tài)仍舊庫存壓力不小，對于差異化的去庫存政策細(xì)則落地“呼聲”依舊。
上半年成交超千萬平方米
本周，中共佛山市委十一屆八次全會召開，會議發(fā)布上半年佛山去庫存情況。數(shù)據(jù)顯示，佛山市商品房成交面積1048.20萬平方米，同比增長32.95%；成交金額937.76億元，同比增長41.83%；均價(jià)8946.42元/平方米，同比增長6.68%。商品房庫存量比2015年底減少221 .59萬平方米，超額完成去化任務(wù)指標(biāo)。
今年初，權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年佛山商品房住宅庫存達(dá)1048萬平方米，去化周期為8到9個(gè)月，處于相對合理區(qū)間。但非住宅物業(yè)庫存達(dá)到1024.22萬平方米，去化周期30到40個(gè)月，明顯偏高。
6月中旬，佛山市政府網(wǎng)站發(fā)布了“去庫存”行動(dòng)計(jì)劃，其中，在發(fā)布整體目標(biāo)和區(qū)域分類的同時(shí)，還特別針對佛山商業(yè)庫存壓力巨大的現(xiàn)狀，提出多項(xiàng)方案。
這一份《佛山市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存行動(dòng)計(jì)劃(2016-2018年)》中明確，到2018年底，力爭將佛山商品房庫存規(guī)模從2015年底的2066.16萬平方米減少到1906.16萬平方米以內(nèi)。即在消化2016-2018年的新增商品房供應(yīng)量基礎(chǔ)上，力爭再化解160萬平方米的商品房庫存。
其中，年度目標(biāo)分解為2016年的40萬平方米，2017年的56萬平方米以及2018年的64萬平方米。
三水住宅成交“爆發(fā)式”增長
上半年佛山去庫存交出了滿分答卷，去庫存超額完成任務(wù)指標(biāo)。不過，細(xì)化到不同的產(chǎn)品類型中，仍舊表現(xiàn)出了一定的差異化。
商品房除了商品住宅，還包括辦公用房、商業(yè)用房等非住宅。在本次發(fā)布的上半年商品房整體成交數(shù)據(jù)和去庫存的結(jié)構(gòu)中，業(yè)態(tài)覆蓋了住宅、商業(yè)公寓、商鋪和寫字樓等。
上半年“去庫存”都“去”在了哪？仍舊還是住宅。
根據(jù)佛山住建局發(fā)布的前6個(gè)月住宅成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年五區(qū)一共賣了80118套房，合計(jì)871.98萬平方米，總成交金額788.5億元。
相對這一成交來說，上半年新增入市的房子，明顯要比賣出去的房子少得多。佛山中原發(fā)布的半年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1- 6月份新增住宅647萬平方米。這一數(shù)字盡管同樣達(dá)到歷史新高，但開發(fā)商新拿出來“賣賣賣”的規(guī)模，仍舊沒有跟上消費(fèi)者們“買買買”的陣勢。兩者相差近225萬平方米。
“今天又去看了，折后也要一萬六單價(jià)，而且聽說東南向單位意向認(rèn)購的人很多。買房子不容易啊。”聽說季華路旁有單價(jià)大約1 .4萬元的大四房，準(zhǔn)備置業(yè)二孩房的楊先生，隔了兩周再去看房時(shí)價(jià)格已經(jīng)上了一個(gè)臺階，并且朝向比較好的單位，還可能需要“抽簽”或者“搶房”。
和楊先生所關(guān)注的季華路熱點(diǎn)小區(qū)類似，上半年多個(gè)住宅板塊盡管價(jià)格上漲，但仍舊面臨供不應(yīng)求。
從區(qū)域供需來看，以住建局發(fā)布的住宅成交數(shù)據(jù)和代理行監(jiān)測的新增供應(yīng)對比來看，禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)和三水區(qū)上半年都呈現(xiàn)出“求大于供”的局面。南海區(qū)庫存消化量最大，超過55萬平方米。而三水區(qū)雖然在以上四區(qū)中，庫存消化量的絕對值最低，為近34萬平方米，但是按照區(qū)域半年百萬左右的成交量來看，去庫存的比值最高，也就是說，上半年三水區(qū)成交相對于往年來說“猛”了不少。被業(yè)界稱為“爆發(fā)式”增長，多月表現(xiàn)供不應(yīng)求。
難點(diǎn)
商業(yè)去庫存形勢嚴(yán)峻：
公寓上半年成交翻倍仍小于新增供應(yīng)
受到2015年年末政策全面放開以及廣佛交界板塊熱度提升影響，2016年上半年佛山中心城區(qū)商業(yè)物業(yè)成交量呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，目前成交量基本已超越去年全年成交水平。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，受到桂城廣佛交界以及禪城部分非高端公寓個(gè)盤成交火爆影響，上半年成交總量被拉升至27 .59萬平方米，同比上升達(dá)137.8%；成交金額隨成交量大幅上升117.8%至26.2億元；受到禪城區(qū)部分非高端個(gè)盤熱銷影響，成交均價(jià)則同比下跌10.62%至9497元/平方米。
與去年相比，2016年上半年公寓物業(yè)月度成交量上升明顯，第二季度維持在月均成交5萬平方米以上的高位水平，其中，4月份更達(dá)到8.38萬平方米，單月成交量拉升至近一年最高位。去年成交月均基本在2萬平方米左右。
其中，以低總價(jià)的公寓物業(yè)最受歡迎，據(jù)佛山中原統(tǒng)計(jì)，上半年公寓套均成交總價(jià)為46 .95萬元。主要因?yàn)椴簧倌贻p買家無法承受中心區(qū)價(jià)格，而選擇低總價(jià)公寓作為過渡居住。
盡管如此，商業(yè)公寓的成交仍低于上半年新增供應(yīng)的步伐。上半年中心區(qū)公寓增量達(dá)到近32萬平方米。相對成交來說，“庫存”仍舊增加了超過4萬平方米。
“增庫存”的除了商業(yè)公寓，還有中心區(qū)寫字樓。今年上半年佛山中心區(qū)寫字樓物業(yè)新增供應(yīng)明顯減少，僅為不到16萬平方米，相對于去年同期的近34萬平方米減少了一半。且基本集中在桂城板塊，禪城及新城板塊上半年并無新增寫字樓物業(yè)投入市場。但另一方面，上半年寫字樓成交量不到10萬平方米，還不及三水區(qū)住宅單月的月均成交量。
相比起中心區(qū)接近150萬平方米寫字樓物業(yè)庫存現(xiàn)狀，緩慢的成交速度，使寫字樓物業(yè)去庫存的目標(biāo)仍存在巨大壓力。
上個(gè)月，佛山市政府網(wǎng)發(fā)布的《佛山市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存行動(dòng)計(jì)劃(2016-2018年)》中，特別針對佛山商業(yè)庫存壓力巨大的現(xiàn)狀，提出多項(xiàng)方案。包括研究關(guān)于購買商業(yè)公寓用于自住的，水電氣價(jià)格享受住宅同等政策；購買商業(yè)物業(yè)(含商鋪、寫字樓、商業(yè)公寓)的，入學(xué)享受積分優(yōu)待政策等等。
“希望能有各區(qū)的執(zhí)行細(xì)則，真正實(shí)現(xiàn)對于非住宅物業(yè)的‘去庫存’利好政策。”某商業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人如此回應(yīng)。
數(shù)據(jù)來源：
住宅成交數(shù)據(jù)來源于佛山市住建局
住宅新增供應(yīng)、非住宅物業(yè)(商業(yè)公寓、寫字樓)供需數(shù)據(jù)來源于佛山中原策略研究中心
非住宅物業(yè)統(tǒng)計(jì)范圍以中心區(qū)(禪桂新)為主
統(tǒng)計(jì)口徑存在差異，數(shù)據(jù)對比可能存在一定誤差
