今年春節(jié)以后，眾多一、二線城市的樓市進(jìn)入暴漲狀態(tài)，搶房大戰(zhàn)一再上演。進(jìn)入10月，樓市調(diào)控目不暇接，可謂一場(chǎng)調(diào)控一場(chǎng)寒。對(duì)于購(gòu)房者而言，該不該在這個(gè)時(shí)候買房？
沒有最瘋狂，只有更瘋狂。今年春節(jié)以后，眾多一、二線城市的樓市進(jìn)入暴漲狀態(tài)，房?jī)r(jià)如脫韁的野馬，狂奔在未知的道路上。為此，國(guó)人上下焦慮不安，搶房大戰(zhàn)一再上演。
然而，進(jìn)入10月之后，樓市調(diào)控目不暇接，可謂一場(chǎng)調(diào)控一場(chǎng)寒。先是一、二線城市紛紛限購(gòu)限貸，導(dǎo)致成交急凍，價(jià)格降溫，買家毀約。隨后，央行召集5家國(guó)有銀行和12家股份制商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人開會(huì)，吹風(fēng)17家銀行配合各地政府做好樓市調(diào)控。接著，國(guó)務(wù)院公布互聯(lián)網(wǎng)金融專項(xiàng)整治工作方案，將沒有取得資質(zhì)的房產(chǎn)中介從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)列為重點(diǎn)整治對(duì)象。稍后，深圳對(duì)20個(gè)在售樓盤進(jìn)行突擊檢查，曝光了開發(fā)商制造購(gòu)房恐慌的種種非法手段。僅隔一天，住建部就明確各地應(yīng)對(duì)捂盤惜售、惡意炒作、虛假宣傳等9種不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為嚴(yán)厲查處。
面對(duì)如此凌厲的調(diào)控，近乎瘋狂的樓市終于安靜了下來。
靜而思遠(yuǎn)。是什么因素導(dǎo)致樓市一次又一次的瘋狂，房?jī)r(jià)一波接一波的暴漲，進(jìn)而引致國(guó)家一輪又一輪的調(diào)控？這次調(diào)控能否將樓市引向健康發(fā)展的軌道？
資產(chǎn)荒
諸多資管人士將此輪房?jī)r(jià)暴漲歸因于資產(chǎn)荒下投資資金的主動(dòng)選擇。在利率下行周期及利率市場(chǎng)化改革態(tài)勢(shì)下，存款的吸引力正逐步降低，而盛極一時(shí)的互聯(lián)網(wǎng)金融在一系列風(fēng)險(xiǎn)事件的沖擊下，也正褪去高收益的光環(huán)，加之股市疲軟，債券、信托等金融產(chǎn)品收益率下滑，實(shí)體經(jīng)濟(jì)回報(bào)率下行，高收益產(chǎn)品剛性兌付逐步被打破，資金對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)高收益資產(chǎn)需求得不到滿足，“資產(chǎn)荒”隨之出現(xiàn)。
在大類資產(chǎn)中，20多年長(zhǎng)牛行情的房地產(chǎn)時(shí)至今日依然是一枝獨(dú)秀。“中國(guó)經(jīng)濟(jì)主要靠房地產(chǎn)，房地產(chǎn)不能崩盤”是諸多購(gòu)房人堅(jiān)定買房的最大理由，即使未來房?jī)r(jià)下跌，幅度也有限，是相對(duì)最為保值的資產(chǎn)。這已被2008年金融危機(jī)以來的房?jī)r(jià)走勢(shì)所驗(yàn)證。
此外，先入市者的財(cái)富效應(yīng)也吸引了更多的后來者。樓市保值成為一種集體預(yù)期。
在海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)是存在“隱形剛兌”的。最大的“隱形剛兌”來自政府部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資能夠帶動(dòng)的行業(yè)最多，如鋼鐵、水泥、有色、化工、家電、家具等，而且房地產(chǎn)投資在商品房(資料、團(tuán)購(gòu)、論壇)銷售暢通的情況下，可以帶來可觀的現(xiàn)金流回報(bào)，而目前基建投資的現(xiàn)金流回報(bào)很少，但債務(wù)的增長(zhǎng)卻很快。
興業(yè)證券分析師閻常銘認(rèn)為，資產(chǎn)荒往往出現(xiàn)在貨幣寬松周期內(nèi)，這些過剩的資金大多最終進(jìn)入以房地產(chǎn)為代表的存量資產(chǎn)領(lǐng)域。日本在1980~1989年貨幣環(huán)境十分寬松，在此階段釋放的過剩流動(dòng)性更多地被用來購(gòu)買存量資產(chǎn)，即進(jìn)入土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)，從而形成了日本房地產(chǎn)歷史上最大一波牛市。
在土地市場(chǎng)上，今年以來，開發(fā)商豪擲千億元買地。數(shù)據(jù)顯示，截至8月，31家房企拿地超過百億元，搶地最積極的房企合計(jì)拿地8355.78億元，合計(jì)建筑面積11805萬平方米。
在資本市場(chǎng)，目前參與房地產(chǎn)開發(fā)的除了開發(fā)企業(yè)自有資金外，還有銀行、債券、證券、理財(cái)產(chǎn)品、信托計(jì)劃、資管計(jì)劃、保險(xiǎn)等資金通過參與競(jìng)拍土地、項(xiàng)目開發(fā)等多種渠道流入，再加上購(gòu)買端的個(gè)人住房貸款、各種消費(fèi)貸款以及其他融資變相為購(gòu)房資金等，甚至一些投資機(jī)構(gòu)包括一些新三板上市公司融來的資金，也直接或間接進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
資產(chǎn)荒下，“買房”成了各路資本的共同選擇。
信貸狂飆
居民存款向房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)移，銀行對(duì)房貸資產(chǎn)的青睞，推動(dòng)了房貸一路狂飆。
近幾個(gè)月的央行數(shù)據(jù)顯示，居民房貸已成為信貸的絕對(duì)主力。閻常銘介紹，今年1~8月累計(jì)新增居民中長(zhǎng)期貸款3.63萬億，同比增長(zhǎng)90.4%。未來這一趨勢(shì)必然帶來核心一、二線城市房地產(chǎn)基本面的長(zhǎng)期上行。他強(qiáng)調(diào)，銀行資產(chǎn)配置將持續(xù)大幅度向按揭傾斜，這是利率市場(chǎng)化和金融自由化的必然結(jié)果，是銀行在資產(chǎn)荒背景下長(zhǎng)期不可逆趨勢(shì)。
“今年以來，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)走軟的背景下，銀行對(duì)按揭資產(chǎn)偏愛有加，反映在前期按揭貸款利率一路走低，信貸投放占比加大。”交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹表示，目前房貸利率優(yōu)惠已近極限，8月全國(guó)首套房貸款平均利率4.44%，為近兩年來的首次停止下降；二套房貸款平均利率為5.39%，已連續(xù)9個(gè)月持平。
居民杠桿的快速上升正引起業(yè)內(nèi)擔(dān)憂。國(guó)信證券分析師董德志測(cè)算，如果維持前7月居民貸款投放速度，2016年中國(guó)居民部門杠桿率將達(dá)到44.7%，遠(yuǎn)超之前年份單年加杠桿的速度。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所副所長(zhǎng)姚枝仲警告，當(dāng)下是通過居民貸款支撐起房?jī)r(jià)上漲，其中是存有風(fēng)險(xiǎn)的。在高房?jī)r(jià)沒有明顯回落的情況下，又出現(xiàn)進(jìn)一步的上升，這就是一個(gè)泡沫的過程。
不僅僅是居民杠桿上升，開發(fā)商的杠桿率也在升高。研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年千億級(jí)房企中，綠地控股資產(chǎn)負(fù)債率為88.36%，與去年同期基本持平；萬科A資產(chǎn)負(fù)債率為80.6%，同比上漲近3個(gè)百分點(diǎn)；碧桂園負(fù)債率為78%，較去年末增加了3個(gè)百分點(diǎn)；恒大的負(fù)債率高達(dá)81.79%，保利的負(fù)債率也近80%。
房企瘋狂拿地，創(chuàng)造出一個(gè)個(gè)“地王”的背后，正是其通過各種渠道不斷增加杠桿的結(jié)果。
土地供應(yīng)失衡
房?jī)r(jià)上漲的另一端是地價(jià)上漲，甚至出現(xiàn)面粉比面包還貴的現(xiàn)象。到底是地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)，還是房?jī)r(jià)帶動(dòng)地價(jià)？這是一個(gè)解不開的謎題。
但現(xiàn)實(shí)是，土地供應(yīng)特別是一線城市土地供應(yīng)在逐步下滑。比如，北京市2016年全市國(guó)有建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)總量為4100公頃。而2015年為4600公頃，2014年則為5150公頃。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2016年上半年，北京的土地供應(yīng)總量為18宗，同比下降45.5%，環(huán)比2015年下半年下降76%；供應(yīng)的土地面積為344.09萬平米，同比上漲27.7%，環(huán)比下降43.8%。
中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副理事長(zhǎng)劉世錦認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)上漲有兩個(gè)因素，合理因素是大都市區(qū)加快發(fā)展，不合理因素是城市發(fā)展戰(zhàn)略、土地政策和制度。他直言，政府多年來通過土地財(cái)政來為城市建設(shè)募集資金，很多城市政府采取的是擠牙膏式的供地方式，使土地供應(yīng)價(jià)格最大化。
一位已離職的原深圳某地產(chǎn)集團(tuán)高管向記者表示，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)屢漲屢調(diào)，不停輪回，這些舉措正是中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制不健全的表現(xiàn)，“行政調(diào)控，都只是表面性的、暫時(shí)的，一旦部分資源被過度放大，經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)節(jié)起不了作用的時(shí)候，國(guó)家就用這種臨時(shí)性的政策來抑制”。
“如果國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制的改革未完成，地方政府對(duì)土地出讓和相關(guān)稅收的‘依賴癥’沒辦法緩解，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的改革不會(huì)完成，都只能治一治‘標(biāo)’。”上述人士表示。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在2010~2013年，土地出讓收入占地方財(cái)政收入比例均超過60%。今年以來，土地價(jià)格出現(xiàn)了普遍性上漲，土地溢價(jià)高，以至于“地王”頻出。數(shù)據(jù)顯示，2016年1~9月，全國(guó)300個(gè)城市共成交土地面積1.83萬平方米，同比基本持平，但土地出讓金總額則為1.926萬億元，同比增加40%。其中，住宅用地出讓金總額1.502萬億元，同比增加56%。
“地王”被作為房?jī)r(jià)標(biāo)桿，帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲的效果明顯。許多一、二線城市樓面地價(jià)已占到商品房銷售價(jià)格的50%以上。以北京為例，住宅平均樓面地價(jià)從2012年的7323元上升到2016年的21634元，年均復(fù)合上漲31%；2012年地價(jià)與當(dāng)年房?jī)r(jià)的比值為44%，2016年上升到70%，這意味著只有房?jī)r(jià)大幅上漲開發(fā)商才可能盈利。
此外，據(jù)統(tǒng)計(jì)，直接與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種有13個(gè)，包括企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅等，稅費(fèi)約占房?jī)r(jià)構(gòu)成的12%~15%。如果綜合地價(jià)，在房?jī)r(jià)較高的一、二線城市，地方政府所得占房?jī)r(jià)的比例不低于60%，因此，地方政府對(duì)控制房?jī)r(jià)過快上漲的意愿相對(duì)不足，難以采取及時(shí)有效的調(diào)控措施。
房?jī)r(jià)何去何從
在中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟看來，這次房地產(chǎn)調(diào)控是在貨幣較寬松且低利率的環(huán)境下進(jìn)行的一次調(diào)控，其抑制資產(chǎn)泡沫和防控金融風(fēng)險(xiǎn)的特征明顯，更是意在為深化改革破冰贏得時(shí)間。
10月19日，在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)也表示，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的目的主要是防止房地產(chǎn)大起大落對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來不利影響，調(diào)控目標(biāo)最終還是保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。
多位房地產(chǎn)專家預(yù)計(jì)，隨著暴風(fēng)驟雨般的調(diào)控政策落地，將對(duì)本輪快速上漲的房?jī)r(jià)起到抑制作用，一、二線城市的房地產(chǎn)價(jià)格上漲小周期或終結(jié)。
“本輪調(diào)控政策措施不會(huì)一會(huì)兒收緊，一會(huì)兒放松，估計(jì)要持續(xù)兩年左右的時(shí)間，這兩年會(huì)使得調(diào)控措施逐步到位，這樣的話，整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前過快的上漲一定會(huì)得到抑制。”中城聯(lián)盟副主席、世聯(lián)行集團(tuán)董事長(zhǎng)陳勁松分析。
前三季度業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)迅猛的房地產(chǎn)商，在調(diào)控出臺(tái)后是否會(huì)受到影響？在陳勁松看來，一手交易會(huì)因?yàn)榫植啃〉幕驅(qū)嵙Σ粡?qiáng)的開發(fā)商出貨而下滑，但下滑是有限的，預(yù)計(jì)在20%左右，“因?yàn)槟壳伴_發(fā)商的實(shí)力比較強(qiáng)”。
而且，自2011年以來，在房?jī)r(jià)成倍增長(zhǎng)中受益的房地產(chǎn)商，早已習(xí)慣已成常態(tài)的房地產(chǎn)調(diào)控，會(huì)適時(shí)做出戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)上的調(diào)整。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，此輪調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)商的影響，按照房地產(chǎn)周期判斷，將在6~8個(gè)月之后，也即2017年年中出現(xiàn)，“伴隨著供應(yīng)量的增加，預(yù)計(jì)明年上半年，市場(chǎng)去化周期會(huì)進(jìn)一步回升至12個(gè)月以上，個(gè)案價(jià)格可能會(huì)在2017年年中出現(xiàn)下滑，尤其是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤以及‘地王’頻出的板塊極有可能率先降價(jià)”。
不過，也有不少房地產(chǎn)專家認(rèn)為，調(diào)控政策確能對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生短期打壓作用，但是在一段時(shí)間之后，往往又會(huì)繼續(xù)抬頭瘋漲，樓市有關(guān)供需矛盾和深層次問題并沒得到實(shí)質(zhì)性解決，只是時(shí)間上在推后。經(jīng)歷了2008~2009年、2010~2011年、2013~2014年三次所謂的“樓市拐點(diǎn)”，人們應(yīng)該對(duì)調(diào)控套路有所了解。樓市拐點(diǎn)在未來一段時(shí)間不會(huì)存在，除非中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和改革騏驥一躍。
那么，對(duì)于購(gòu)房者而言，該不該這個(gè)時(shí)候買房？
一位從事上海房產(chǎn)投資多年的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，他能給購(gòu)房者的意見就是，“在一、二線城市居住，有能力買房的，用來自住而非投資的，現(xiàn)在買并沒有什么不好”。他表示，尤其是一線城市的剛需買房者，千萬不要有房?jī)r(jià)下跌抄底的想法，目前看來，一線城市的房?jī)r(jià)不會(huì)有下跌的情況，樓市交易量下滑，不代表房?jī)r(jià)會(huì)降低。
“當(dāng)然，此時(shí)炒樓投資也不合適，政策下來后，依靠房產(chǎn)投資一夜暴富的可能性在降低，哪怕去周邊投資房產(chǎn)，回本的周期也在被拉長(zhǎng)，因?yàn)槿�、四線雖然在去庫(kù)存，但是需求量也有限。”該人士表示。
