“現(xiàn)在超額完成業(yè)績的房企，并不著急銷售北京的房子。”近日，有業(yè)內(nèi)人士曾向記者如此表示，尤其手握內(nèi)城別墅或稀缺平層豪宅的開發(fā)商，其背后則是因供地減少而致。
據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)顯示，截至12月15日，2016年北京僅成交26宗經(jīng)營性用地，規(guī)劃建筑面積471.92萬平方米，創(chuàng)近10年新低，土地成交金額為772.19億元，創(chuàng)近4年新低。而商品房市場(chǎng)的成交熱度卻始終高企，達(dá)到4739.39億元，創(chuàng)下歷史新高。相比之下，截至目前，今年北京土地出讓收入僅占到當(dāng)年商品房銷售額的16%，這一比重創(chuàng)下歷史新低。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，土地是商品房的生產(chǎn)資料，土地供給的不足將打破未來樓市市場(chǎng)供需的穩(wěn)定局面，成為推動(dòng)房價(jià)上漲的誘因之一。而北京的“930”調(diào)控，則劍指需求側(cè)調(diào)控，通過提高不同人群的首付比例，來降低購房杠桿，減少購房需求，以期達(dá)到平滑供需關(guān)系、穩(wěn)定市場(chǎng)的目的。
剛需客群入市節(jié)奏放緩
調(diào)控之后，北京樓市的成交走勢(shì)也實(shí)現(xiàn)了調(diào)控的預(yù)期目的，迅速進(jìn)入量縮價(jià)穩(wěn)的階段。數(shù)據(jù)顯示，9月份，北京純商住宅的成交套數(shù)還高達(dá)5499套，調(diào)控后的10月份銳減四成，降至3354套，11月份環(huán)比再降兩成，跌至2670套，12月前半月北京僅成交1665套純商住宅，預(yù)計(jì)全月銷量將與11月份持平；成交量重挫的同時(shí)，成交均價(jià)的漲勢(shì)得以止步，調(diào)控后，北京純商住宅的整體均價(jià)水平大致穩(wěn)定在了4萬元/平方米上下。
而除了量、價(jià)得以控制，調(diào)控之后，北京樓市的成交結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)明顯分化。據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：調(diào)控后（10月1日-12月15日）純商住宅中，120平方米以下中小戶型成交占總銷量的比重為41.8%，相比今年調(diào)控前的9個(gè)月下滑了8.5個(gè)百分點(diǎn)，而200平方米以上大戶型成交占比則由調(diào)控前的15.9%升至22.3%。
郭毅認(rèn)為，按總價(jià)分類顯示出同樣的市場(chǎng)變化。總價(jià)500萬元以下的剛需、剛改型純商住宅的成交占比由調(diào)控前的66.2%降至52.6%，而1500萬元以上的高端住宅成交占比則由5.6%上升至10.5%。她進(jìn)一步稱，調(diào)控后，不同消費(fèi)能力客群對(duì)于調(diào)控的認(rèn)知度不同，以及對(duì)于資金調(diào)配自由度的不同，因此面臨調(diào)控時(shí)的應(yīng)對(duì)策略發(fā)生根本性的變化，是造成市場(chǎng)結(jié)構(gòu)顛覆性改變的原因。
事實(shí)上，正如郭毅所示，剛需剛改客群對(duì)于價(jià)格更敏感，樓市經(jīng)歷長周期調(diào)控后，成交量的下滑最終將作用到價(jià)格，供需博弈的僵持局面一旦被打破，二手房將率先出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整，此后可能會(huì)傳導(dǎo)向環(huán)京以及北京遠(yuǎn)郊的新房項(xiàng)目，而今二手市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)價(jià)格彈性加大的信號(hào)，意味著價(jià)格下行的通道正在打開。剛需剛改客群更關(guān)注調(diào)控周期內(nèi)的價(jià)格變化，基于對(duì)購房后房價(jià)下跌的擔(dān)憂，同時(shí)抄底心態(tài)下，造成調(diào)控后剛需剛改客群的入市步伐放緩。
房企表露惜售意向
值得關(guān)注的是，對(duì)于中產(chǎn)以及財(cái)富客群來說，其洞察市場(chǎng)的視野更為宏觀，能夠跨越調(diào)控周期去看待房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期性發(fā)展，最近則頻繁出手。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月末廣義貨幣供應(yīng)量（M2）仍維持在11.4%的增速，貨幣超發(fā)仍在繼續(xù)。而與此同時(shí)，11月制造業(yè)投資增速雖然在企穩(wěn)回升，但同比增幅仍僅3.6%。
鑒于此，郭毅稱，實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未穩(wěn)固，投資市場(chǎng)上產(chǎn)品稀缺、風(fēng)險(xiǎn)提升，財(cái)富客群兼具居住與投資需求，配置高品質(zhì)的稀缺型住宅產(chǎn)品仍是首選。此外，資金的充沛度也使得中產(chǎn)及財(cái)富客群在應(yīng)對(duì)信貸調(diào)控升級(jí)的過程中更加從容。而不同于剛需可以轉(zhuǎn)向二手，財(cái)富客群對(duì)于面積改善及品質(zhì)升級(jí)的雙重追求使得其大多會(huì)選擇購置新房。
但是，當(dāng)北京高端置業(yè)需求上升時(shí)，卻遭遇房企惜售，“930”調(diào)控后，北京純商住宅的新增供應(yīng)套數(shù)由9月的3255套，10月份一路下降到單月僅千余套供給。北京新房產(chǎn)品供給不斷下滑的大趨勢(shì)也使得其購房更具緊迫性。
事實(shí)上，另有5000萬元量級(jí)以上操盤者曾向本報(bào)記者直言，“我們項(xiàng)目量少，不著急銷售，慢慢賣。”
郭毅稱，當(dāng)樓市調(diào)控成為長效穩(wěn)定市場(chǎng)的手段，北京新房市場(chǎng)價(jià)格走高與供應(yīng)走低同步，新房與二手容納的客群的涇渭分明趨勢(shì)將進(jìn)一步彰顯，二手主要承載剛需剛改客群，而新房市場(chǎng)則徹底被高端改善客群占據(jù)。
