春節(jié)期間素來是樓市淡季，節(jié)日期間北京、上海兩地的樓市進(jìn)入“休眠狀態(tài)”，供應(yīng)量大幅減少，購房者暫時(shí)退場，成交量急劇萎縮。
春節(jié)過后，房價(jià)是否有所松動(dòng)，以北京、上海為代表的一線城市房價(jià)是否真的進(jìn)入降價(jià)的通道？
人民財(cái)經(jīng)選取對(duì)市場變化較為敏感的二手房市場進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，分別對(duì)北京、上海的市中心和郊區(qū)的部分中介門店進(jìn)行走訪，以期還原當(dāng)下真實(shí)的市場狀況。
北京：二手房價(jià)格堅(jiān)挺 賣方降價(jià)意愿不強(qiáng)
在北京工作了5年后，剛剛拿到購房資格的司女士（化名）最近一直處于焦慮狀態(tài)。她在多個(gè)購房機(jī)構(gòu)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)關(guān)注了部分區(qū)域的小區(qū)二手房源價(jià)格，業(yè)遲遲未見松動(dòng)的跡象。原本計(jì)劃在春節(jié)假期前后買房的事業(yè)不得一拖再拖。
“都說每年春節(jié)前后都是樓市的淡季，我想價(jià)格松動(dòng)的可能性會(huì)大一點(diǎn)。”從930調(diào)控到春節(jié)前，司女士一直在網(wǎng)上關(guān)注朝陽、豐臺(tái)區(qū)部分小區(qū)的二手房信息。她本以為現(xiàn)在是購買二手房的好時(shí)機(jī)，沒想到網(wǎng)上的掛牌價(jià)格不僅絲毫沒降，房源反而減少了。
其實(shí)，抱有這樣想法的購房者不在少數(shù)。人民網(wǎng)記者走訪了一些二手房中介門店發(fā)現(xiàn)，房屋中介對(duì)目前的城六區(qū)的房價(jià)走勢普遍持樂觀態(tài)度。“目前一些傳統(tǒng)高價(jià)區(qū)域二手房價(jià)格依舊穩(wěn)中微漲，因?yàn)槎址慷际莻�(gè)體業(yè)主，除非是著急用錢或置換，否則降價(jià)意愿不強(qiáng)。大多還對(duì)房價(jià)上漲抱有較大的期望，仍在觀望中。”一位門店的中介如是說。
每年1月都是樓市銷售淡季，今年更是受到春節(jié)假期的影響，1月北京樓市二手房成交量呈現(xiàn)明顯回落態(tài)勢，簽約量較去年各月相比有所下滑。根據(jù)北京市住建委公布的官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年1月北京二手房成交12860套，環(huán)比2016年12月的18079套下滑了28.9%。
雖然二手房市場活躍度低迷，但房價(jià)在企穩(wěn)中略微上漲。根據(jù)某中介結(jié)構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京二手房1月成交參考均價(jià)為60438元/平方米，環(huán)比2016年12月的59829元/平方米上漲1.02%。
業(yè)內(nèi)專家則認(rèn)為，1月北京二手房成交量的顯著下滑主要是受春節(jié)假期的影響。從1月26日到2月3日，北京市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)和存量房交易服務(wù)平臺(tái)暫停網(wǎng)簽，成交數(shù)據(jù)減少在所難免。但對(duì)比2016年2月份春節(jié)前后的交易量來看，今年1月份北京二手房市場表現(xiàn)平穩(wěn)。
業(yè)內(nèi)表示，受限購政策和近期銀行信貸收緊的影響，二手房成交量從去年10月到今年1月一直成下跌趨勢，反映到價(jià)格上還需要時(shí)間。
“對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控而言，1月部分銀行自行上調(diào)北京房貸利率其實(shí)比之前的限購政策更為直接，因此2017年二手房成交量將延續(xù)回落態(tài)勢。”
孔丹認(rèn)為，從全市范圍看，各區(qū)域房價(jià)差異較大，個(gè)別區(qū)域價(jià)格微漲的情況是實(shí)際存在的，而之前房價(jià)漲幅過快的區(qū)域已經(jīng)開始降價(jià)。就戶型方面來說，高總價(jià)、大戶型的非普通住宅降價(jià)明顯，而屬于剛需的小戶型依然搶手，業(yè)主仍對(duì)調(diào)控結(jié)束后房價(jià)上漲抱有期望。
目前二手房成交量持續(xù)下滑已經(jīng)能反映出當(dāng)前市場的萎縮局面，他預(yù)測，如果交易量持續(xù)低迷，到今年三、四季度業(yè)主主動(dòng)降價(jià)的意愿會(huì)比較強(qiáng)烈，房價(jià)可能會(huì)明顯回落。
上海：二手房價(jià)格穩(wěn)中微降 部分房主由賣轉(zhuǎn)租
中介小張（化名）在春節(jié)后接待的第一位客戶就是一位上海本地的房東阿姨，由于二手房市場并不像去年那樣瘋狂上漲，這位房東阿姨打算將原本掛牌出售的房源改為出租。
小張告訴記者：“上海市場調(diào)控加強(qiáng)，不著急出手的房東由賣轉(zhuǎn)租，以等待一個(gè)更好的出售時(shí)機(jī)，這樣一來，市場的供應(yīng)量也進(jìn)一步減少。”
從賣方的心理來看，小張稱：“如果不是著急出手或者已經(jīng)看好新房的房東，一般是不會(huì)主動(dòng)降價(jià)的，但是，對(duì)比于春節(jié)前，大部分房東的報(bào)價(jià)更為真實(shí)和理性，水分少了。”
在記者的走訪中，位于上海原閘北區(qū)的中高端小區(qū)崢宸苑一套次新房掛牌總價(jià)為650萬元，而最后的成交價(jià)格為610萬，議價(jià)空間也在加大。
同時(shí)，買方的心態(tài)也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，“目前是看得多、成交少”，在上海寶山區(qū)工作的中介小李（化名）稱，“一套寶山區(qū)總價(jià)為250萬的老房子，已經(jīng)帶看了17次，卻并沒有購買意愿較強(qiáng)烈的客戶”。
小李向記者展示了寶山區(qū)同一小區(qū)（總價(jià)約在300萬元）的房東報(bào)價(jià)調(diào)動(dòng)的狀況，其中，在同一小區(qū)的15個(gè)房源中，房東主動(dòng)下調(diào)掛牌價(jià)格的有4家，下調(diào)價(jià)格的幅度在5-10萬元的區(qū)間。
“二手房報(bào)價(jià)目前來說是穩(wěn)定的，即使房東由于急賣調(diào)整報(bào)價(jià)，下調(diào)的幅度也不大。”小李說。
數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)期間，上海樓市已經(jīng)呈現(xiàn)出量價(jià)齊跌的特征。根據(jù)上海中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，大年三十至正月初六，上海新建商品住宅成交949平方米，成交量僅為8套，比去年春節(jié)期間減少71.1%，創(chuàng)下了自2011年以來春節(jié)成交最低紀(jì)錄。與此同時(shí)，上海新房成交均價(jià)約30405元/平方米，同比下跌9.48%。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，1月的一系列數(shù)據(jù)顯示樓市進(jìn)入下行通道基本確立，從購買心態(tài)來看不會(huì)有非理性追漲行為，加之整個(gè)2016年透支相當(dāng)多購買力，所以從1月清淡起步已經(jīng)暗含市場交易不會(huì)活躍。
盧文曦分析，按以往慣例，節(jié)后市場會(huì)逐步恢復(fù)活力，市場投放會(huì)逐步增加，并且為3月小陽春行情做鋪墊。但當(dāng)前市場交投意愿都不高，人氣聚攏需要花費(fèi)比以往更長的時(shí)間。預(yù)計(jì)后續(xù)供應(yīng)節(jié)奏不會(huì)馬上恢復(fù)，2月的上半月還是在低迷的格局下度過。
