日前，住建部等九部委選取廣州、深圳、南京等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的地區(qū)。上海首批公開(kāi)出讓的兩幅租賃住房用地成交，采取只租不售模式。北京也要求拿地企業(yè)自持租賃住房，只租不售。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在打造多層次住房結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)政策指向下，種種跡象表明，我國(guó)部分城市住房供應(yīng)正從“重售輕租”轉(zhuǎn)向構(gòu)建“租售并舉”態(tài)勢(shì)，住房租賃市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪發(fā)展期。
住房租賃政策密集出臺(tái)
市場(chǎng)迎來(lái)新一輪發(fā)展期
據(jù)調(diào)查，目前，12個(gè)試點(diǎn)城市中，廣州和佛山等地已出臺(tái)實(shí)施加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案。如廣州等城市允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造為租賃住房，并執(zhí)行居民用水、用電、用氣價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。佛山除明確開(kāi)展賣(mài)地自持和“商改租”之外，還允許將工業(yè)物業(yè)改為租賃住房以盤(pán)活存量房源。
今年以來(lái)，各地密集推出鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策。廣東1月發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，提出搭建市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化的住房租賃平臺(tái)，用于收購(gòu)或長(zhǎng)期租賃庫(kù)存商品房等。截至6月，廣東省已成立肇慶、清遠(yuǎn)、汕頭、佛山、東莞、中山等6個(gè)地市租賃平臺(tái)。
北京市在今年兩會(huì)期間明確將“培育和規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”作為2017年的主要任務(wù)。北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京正力圖使“租房住”成為解決居民住房問(wèn)題的重要方式，同時(shí)將完善“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”地塊企業(yè)自持住房租賃的管理辦法。
上海市近日發(fā)布的住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃中提出，“十三五”期間，上海市租賃住房用地供應(yīng)占比約為31％，推出租賃住房共計(jì)70萬(wàn)套，加快住房市場(chǎng)向租售并舉轉(zhuǎn)變。
梳理發(fā)現(xiàn)，北京、上海和杭州等熱點(diǎn)城市已要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房，有的地塊甚至要求100％自持，有的地塊的自持期限高達(dá)70年。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相關(guān)政策如此密集出臺(tái)，釋放出我國(guó)住房租賃市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)黃金發(fā)展期的重大信號(hào)。
萬(wàn)科董事長(zhǎng)兼總裁郁亮表示，“購(gòu)租并舉”是建立我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要舉措，現(xiàn)在發(fā)展租賃市場(chǎng)是在“補(bǔ)課”，未來(lái)市場(chǎng)前景看好。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有利于完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，對(duì)促進(jìn)住有所居目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，具有重要意義。
個(gè)人住房仍是租賃市場(chǎng)主體
長(zhǎng)租公寓快速崛起
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)正在快速擴(kuò)張。全國(guó)約有1．6億人在城鎮(zhèn)租房居住，以外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生等新市民為主。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前我國(guó)住房租賃形式大致有兩種：個(gè)人住房租賃和由專(zhuān)業(yè)租賃機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)或房地產(chǎn)企業(yè)自持經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓。上海公寓企業(yè)聯(lián)盟研究數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)出租房約有1億套，其中超過(guò)90％為個(gè)人出租，品牌公寓企業(yè)總占有率低于2％，開(kāi)發(fā)商自持經(jīng)營(yíng)的居住用房不足1％。
個(gè)人住房出租在我國(guó)住房租賃市場(chǎng)中占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，滿(mǎn)足了多數(shù)租房者不同層次的需求。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這部分市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)存在合同不報(bào)備、租客維權(quán)難、二房東及群租現(xiàn)象屢禁不絕等問(wèn)題。
相比個(gè)人住房出租，由專(zhuān)業(yè)化租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)或由房地產(chǎn)企業(yè)自持經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓，正快速崛起，發(fā)展迅猛。
目前，一批企業(yè)加緊布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，如魔方公寓、灣流、YOU＋、自如等。以魔方公寓為例，自2010年成立以來(lái)，企業(yè)在北京、上海、廣州、深圳等15個(gè)大中型城市布局，房屋數(shù)量約3萬(wàn)間，為近5萬(wàn)余名租戶(hù)提供服務(wù)。北京蛋殼公寓目前也有3萬(wàn)套房間出租，且每月新增量達(dá)5000間。
而由于掌握房源及資金優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自持經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展極為迅猛。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少房地產(chǎn)企業(yè)已開(kāi)始探索“開(kāi)發(fā)－租賃”模式，全國(guó)排名前30位的開(kāi)發(fā)商中，已有60％以上選擇進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。
例如，旭輝領(lǐng)寓在起步半年時(shí)間內(nèi)，規(guī)模已達(dá)到5000間，且單店全部盈利，旭輝提出5年內(nèi)集中式公寓數(shù)量要超過(guò)20萬(wàn)間。萬(wàn)科也在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)頻頻出手，截至2016年底，廣州萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓已達(dá)4000間，未來(lái)3年內(nèi)有望突破5萬(wàn)間。在深圳，萬(wàn)科泊寓目前已儲(chǔ)備項(xiàng)目19個(gè)，累計(jì)獲取房源35000間，將在未來(lái)3至5年逐步推向市場(chǎng)。
一些承租者權(quán)益難以保障
亟待政策配套
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)北上廣深這樣的一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，發(fā)展長(zhǎng)租公寓勢(shì)在必行。
“隨著一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)高漲，新房市場(chǎng)供應(yīng)高端化，很難滿(mǎn)足剛需群體需求。大力發(fā)展長(zhǎng)租公寓，是解決城市新就業(yè)群體居住問(wèn)題的有效路徑。”廣州市住房保障辦審核分配處副處長(zhǎng)陳維新說(shuō)。
但調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前這些公寓普遍存在租賃房源總量不足、政策支持體系不完善等問(wèn)題。由于資源稀缺，不少公寓需排隊(duì)等候入住，且租金較周邊民宅高出不少。廣州萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓負(fù)責(zé)人張成皓表示，機(jī)構(gòu)出租房屋，要納的稅種有房產(chǎn)稅、增值稅、企業(yè)所得稅，整體稅率在17％左右，這部分成本只能轉(zhuǎn)嫁給租房者。
此外，有些地區(qū)承租者的市民待遇難以保障。如有的城市把居住證的申領(lǐng)和公寓的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)掛鉤，租住公寓的外來(lái)居民難以享受一些基本公共服務(wù)。陳馳表示，“我們?cè)谏虾L試過(guò)幫助租客辦理居住證，但大多社區(qū)并不認(rèn)可我們的租賃合約，為租客辦理居住證成了大難題。”
住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，將通過(guò)立法明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買(mǎi)房居民享有同等待遇。
清華大學(xué)法學(xué)院教授程嘯建議，一方面要大力發(fā)展新型租賃模式，另一方面，對(duì)傳統(tǒng)的個(gè)人住房出租市場(chǎng)應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管，盡快制定行之有效的辦法使之更加規(guī)范，保障租客和房東的合法權(quán)益。
