特色小鎮的建設，需要不斷地統一與平衡。

　　7月24日，博鰲·21世紀房地產論壇剛剛落下帷幕，作為泛地產的突圍路徑，特色小鎮再引熱議。

　　去年7月1日，住建部、國家發改委、財政部聯合下發《關于開展特色小鎮培育工作的通知》，要求到2020年培育1000個左右具有休閑旅游、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮。一年時間過去了，各地開展的特色小鎮建設熱潮不減。

　　潮漲時總是隱藏海灘的真實面目。隨著特色小鎮規劃與建設的推進，相關政策不停劃線，比如去地產化、去旅游化，同時防患于未然，提出要保護傳統文化、發展傳統產業，防止大拆大建。事實上，不斷劃線的背后是特色小鎮建設中的多方博弈，房企與去地產化的博弈，資本進出與小鎮運營的博弈，以及人流與城鎮化配套的博弈。

　　政策邏輯：地產的交融與對立

　　經歷30多年的發展后，房地產行業聚集了大量資源和資本，通過住房抵押按揭、銀行融資貸款，形成了較為固定的商業模式和金融模式，相比傳統的第一產業和第二產業，這種優勢為其進入特色小鎮風口亮出優先通行證，房企成為嘗試特色小鎮的案例屢見不鮮。一方面，近年來萬科、碧桂園、綠地、綠城等房企紛紛試水；另一方面，像華夏幸福一樣有著產業運營基因的房企，也嘗試通過特色小鎮來承接、升級原有的產業模式。

　　全聯房地產商會創會會長聶梅生表示：“由于最近房地產生態發生了很大的變化，仿佛房地產的路越走越窄。事實上，房地產搞了30年，聚集了豐富的經驗、資本、資源，現在的發展空間更大了，路更寬了，特色小鎮是其中‘空間更大’的一條路。”

　　不過，由于特色小鎮的建設無法避開傳統的拿地和開發，房企的進入多被解讀為了“變相圈地”，因此相關部門“去地產化”的聲音也多了起來。這一身影背后其實潛藏著當前房企拿地的困局。一二線城市土地稀缺且價格高，三四線城市面臨去庫存任務，房企一進去就站在了去庫存的起跑線上。進退兩難中，特色小鎮成為房企突圍的路徑之一。

　　綠地集團三亞城市公司總經理巴黎稱：“前段時間，我們參加了海南省招商會，現在各地政府對房地產開發非常敏感，現在很明確，在海南，除了海口和三亞以外，如果是純房地產開發企業，就不要來了。”

　　如果特色小鎮在傳統開發的邏輯中變成沒有靈魂的空城，無異于房地產市場又多了一批“庫存”。要如何破解，答案是“人”。

　　商業邏輯：住宅不可或缺

　　作為城鎮化發展的產物，特色小鎮具有疏導大城市人流的功能。而對于投資運營者來說，人流也是后期盈利與否的關鍵問題。即便目前鋪天蓋地都是“產業是特色小鎮靈魂”的說法，但只有產業沒有人的小鎮，跟空城并無差別。

　　山水文園執行董事兼CEO張曉梅表示：“我們發現每一個小鎮都有公共的場所，公共的社交性的場所必不可缺；一方水土養一方人，文化跟社會居民密不可分；每一個小鎮都需要構建美食體系；有人結婚就必須有婚慶的活動；最后才是自然景觀和建筑的外立面。如果只做單純的一部分，如果人沒有了生活的根本，產業就是空城，如果只是做歷史和人文的故居，人在那里的時間只有一到兩個小時。只有把這與人相關的5大特性結合，再形成特色，小鎮才富有了生命力。”

　　如果人是特色小鎮最核心的因素，那么住宅是不可缺少的。對此，藍城集團總裁許峰表示：“我們了解過國外許多城市的特色小鎮，你去解構它的組成會發現，其中最大的組成部分是居住，比例小的占60%以上，多的可能占到70%，甚至接近80%。一個沒有人居住的或者是說不能讓人住下來的小鎮，是沒有活力的小鎮，是一個不可持續的小鎮。大家都知道中國有一句古話叫作‘安居樂業’，安居方能樂業。”

　　事實上，能夠鎖住人流的特色小鎮才是城市化發展的最終目標，而住宅的比例一定程度上與小鎮長期居住人口的數量成正比。相反，沒有住宅支撐的特色小鎮，即便資源豐厚，吸引的也只能是流動的人，這難免讓特色小鎮本身被打上“旅游”的標簽。而面對當下文旅小鎮盛行，第二批國家特色小鎮申報工作也要求，旅游文化主導的特色小鎮推薦數量不得超過三分之一。

　　跳出“圈地賣房”的傳統觀念，特色小鎮產生盈利的方式變成產業運營，這也要求開發商向運營商的角色轉變。而在漫長的建設周期中，資本的進入十分重要。

　　資本邏輯：跳出地和銀行

　　在過去，與房企關聯最大的就是地和銀行，但對于特色小鎮來說，沒有抵押模式的支撐，融資、產業和人流的導入都是挑戰。

　　黃金灣投資集團董事長申威倡議：“我們希望政府能夠建立統一的配套體系，不要把很多資源，比如醫療資源、教育資源、養老資源、人才培養都放在大中型城市。我們應該有全國統一的配套機制，這樣的話，未來我們做特色小鎮就會輕松很多，因為有配套就有人來。”

　　無論是導入產業還是配建住宅產品，以及實現其他資源配套，都需要有資本支撐。這也是聶梅生所強調的，“關于做特色小鎮，無論原來是金融機構還是開發商，都必須先定位，可以在城鎮化概念下做，也可以在新興產業和產業創新上做，這是兩個不同的定位。定位以后的第一件事是摸索商業模式，其中最重要的是金融模式。這個問題解決后，再說建設。”

　　事實上，目前房企在資本運作方面主要依靠自有資金、抱團合作以及基金三種模式。許峰介紹：“藍城在資金的嘗試，一個是自有資金的投入；一個是找志同道合的合作伙伴，其中一類是專業的國有企業，他們有資金優勢但缺少開發品牌，或者缺少整體運營能力；一類是金融機構，尤其是和基金的合作。”

　　張曉梅強調：“能否將政府的邏輯、資本的邏輯和商業的邏輯形成一個有效的關聯，進而形成商業模式很重要。沒有現金流，只研究產業和模型，卻不知道資本投入和退出的邏輯，是不可持續的。只有將三者有機結合，設計不同的產品模型，比如將政策、IP、商業進行不同組合和疊加，才會導出不同的產品，形成不同的特色。”