廣州的國土部門正在面臨一個前所未有的挑戰(zhàn)。8月14日，廣州市政府發(fā)布《廣州市2017~2021年住宅用地供應計劃》，提出今后5年，全市計劃供應住宅用地3200公頃，以保障建設(shè)75萬套住房用地需求。其中普通商品住宅60萬套、租賃住房15萬套。

　　每年12萬套普通住宅供應是什么概念？克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉認為，在廣州歷史上，只有2016年成交量超過了12萬套，其余年份幾乎都在10萬套以下；供應方面，只有2008年和2014年超過了10萬套。

　　方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志對中國房地產(chǎn)報記者表示：“這是一個非常宏大的計劃，如果能夠落實，可以從根源上解決高房價問題，大量新增供應將緩解目前市場嚴重供求矛盾，房價有望在未來幾年逐步穩(wěn)定。但在過去10年中，政府公布的土地供應計劃僅有2年完成了。”此次廣州大幅提升住宅供應計劃，土地儲備和用地指標能否跟得上仍有待觀察。

　　15萬套租賃住房的建設(shè)計劃是很大亮點，但租賃住房用地被安排在了城市的外圍區(qū)域，在配套政策尚未完善的前提下，如何提高企業(yè)競投的積極性也是一大難題。

　　根據(jù)《廣州市2017~2021年住宅用地供應計劃》，未來5年，廣州全市計劃供應住宅用地3200公頃，年平均計劃供應住宅用地640公頃。在這3200公頃的土地中，普通商品住宅用地計劃供應2375公頃、租賃住房用地計劃供應825公頃。住房建設(shè)計劃安排75萬套，其中普通商品住宅60萬套、租賃住房15萬套。

　　未來廣州還將靈活采取“限房價、競地價”、“限地價、競房價”，超過溢價率一定比例后現(xiàn)房銷售或競自持面積等多種競價方式，防止出現(xiàn)區(qū)域性總價、土地或樓面單價新高等情況。

　　在保證房地產(chǎn)開發(fā)用地平穩(wěn)供應的情況下，優(yōu)先安排租賃住房用地，加大普通商品住房用地供應，合理引導住房消費。

　　未來5年全市保障性住房以公租房為主，并結(jié)合各區(qū)發(fā)展特點，提供一定規(guī)模的人才公寓。同時，探索以政府統(tǒng)籌使用部分“城中村”改造村民復建安置房，加大公租房供應力度；鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持商品房，以出租方式供應市場，增加租賃住房有效供應。

　　在空間結(jié)構(gòu)上，這次的土地供應計劃也進行了明確區(qū)分。其中，內(nèi)環(huán)以內(nèi)以普通商品住房用地為主，目的是保護空間肌理、緩解老城壓力，主要供應存量住宅用地；內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間以普通商品住房用地為主，功能為疏解高密度人口，適量供應住宅用地。作為城市拓展的主要區(qū)域，外環(huán)與北二環(huán)-東二環(huán)-廣明高速之間以普通商品住房用地、租賃住房用地為主，未來將加大供應住宅用地。而地鐵9號線、14號線、21號線、4號線形成的4個放射軸線兩側(cè)是廣州中心城區(qū)與外圍聯(lián)動發(fā)展的重要空間載體，擁有的便捷軌道交通，將相應增加供應住宅用地，以普通商品住房、人才公寓為主。

　　據(jù)鄧浩志介紹，在廣州20年的商品房發(fā)展歷史中，住宅每年的竣工套數(shù)最高就10萬套左右，去年也僅僅只有8萬套。“這次年供應15萬套的計劃，無疑是一次飛躍。”

　　肖文曉也強調(diào)，在廣州歷史上，只有2016年的成交量超過12萬套，2009年突破了10萬套，其余年份均在10萬套以下。而從供應來看，也只有2008年和2014年超過了10萬套。“如果未來5年是75萬套的市場體量，這將是廣州樓市從未有過的黃金時期。”

　　在鄧浩志看來，如果土地供應計劃能夠落實，意味著未來會有大量的新增住房供應，目前市場嚴重的供求矛盾將得到緩解，高房價問題也會從根源上得到解決，房價有望在未來幾年逐步穩(wěn)定。不過，值得一提的是，過去10年，廣州官方公布的土地供應目標，僅有2年是完成了的。“所以我們不得不思考，這次大幅提升供應目標，現(xiàn)今的居住用地指標、土地儲備是否足夠支撐？任務(wù)是否過于激進？”

　　租賃住房首入供地計劃

　　這是租賃住房首次被納入廣州的供地計劃中。

　　在全國12個住房租賃試點城市中，廣州是動作相對較快的。7月份，廣州發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》，推出多項措施，積極支持租賃住房市場和現(xiàn)代住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展。其中最引人關(guān)注的莫過于“租購同權(quán)”的構(gòu)想。方案提出要保障租賃雙方權(quán)益，支持租賃居住方式，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購同權(quán)。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀。

　　此次把租賃住房納入供地計劃，并安排多達15萬套的供應計劃也可以看出廣州發(fā)展住房租賃市場的決心。租賃住房用地被安排在了外環(huán)與北二環(huán)--東二環(huán)--廣明高速之間，也就是城郊地帶，生活配套和交通便利度都不及市區(qū)。鄧浩志認為，“供應租賃用地”將對廣州培育租賃市場起到積極的作用，但目前廣州的租賃配套政策并無太大吸引力，企業(yè)盈利空間有限，參與積極性不高。

　　雖然各路資金蜂擁進入住房租賃領(lǐng)域，但盈利問題始終未解決。對廣州這15萬套租賃住房來說，如何消化和運營也是個嚴峻的考驗。