9月4日，一份湖北省國資委印發(fā)的《湖北省政府國資委關于謹慎投資房地產(chǎn)的通知》（下稱“通知”）文件，還未蓋章就傳到了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)微信朋友圈，引起大家猜測與關注。
9月5日，該通知加蓋了國資委的公章，正式掛在湖北省國資委的官網(wǎng)上，再次在業(yè)內(nèi)廣泛傳播。該通知中，湖北省國資委明確向下屬企業(yè)預警了房地產(chǎn)投資風險，讓人們警覺的是湖北省各大城市，特別是投資熱度極高的武漢市地產(chǎn)風向標是否面臨轉(zhuǎn)向？
全國首發(fā)謹慎投資地產(chǎn)文件
該通知是由湖北省人民政府國資委簽章下發(fā)，而這也是全國首份由地方政府下發(fā)，以警示地產(chǎn)投資的文件。該通知指出：根據(jù)全國金融工作會議精神和國家相關政策，考慮到省出資企業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)的戶數(shù)較多，投資規(guī)模大、增幅快，且普遍存在資產(chǎn)負債率高、資金成本高、盈利空間收窄、后續(xù)資金緊張等問題，為防范投資風險和經(jīng)營風險，就謹慎投資房地產(chǎn)有關事項規(guī)定如下：
1.從9月5日起，省出資企業(yè)及其各級子企業(yè)對房地產(chǎn)新增投資持謹慎原則，嚴控風險；
2.省出資企業(yè)及其各級子企業(yè)所有在建、在售房地產(chǎn)要加快建設進度、銷售進度，確保資金盡快回籠，降低杠桿。
湖北省國資委以正式紅頭文件下令，叫停新增投資，加快去庫存，降低杠桿，這傳遞了什么信號？
中國指數(shù)研究院華中分院李國政認為，“雖然文件只是原則性指導意見，并未給出具體的考核獎懲規(guī)定，但通過方向指引與輿論發(fā)酵，必然對市場預期產(chǎn)生巨大影響。這一次，湖北國資委的舉動，無疑將把湖北和武漢推向風尖浪口。引發(fā)湖北房地產(chǎn)投資風險的警示。”
中國房地產(chǎn)報記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，近年來，不僅是湖北省，從全國來看，國企、央企投資地產(chǎn)規(guī)模有日益擴張的趨勢，而且負債率普遍很高。
“國有房企與銀行勾得緊，授信額度大，實際上，在大家拿地前的資金籌措，國有房企比民企具備先發(fā)優(yōu)勢！”一位湖北省知名地產(chǎn)企業(yè)的總經(jīng)理感慨的說：“從近年來看，在土地市場，強取豪奪的國有房企、央企搶占市場風頭，手中拿的地王也不少。”
央企、國企借助與金融機構的良好關系，拿地項目不斷增多，財務杠桿也不斷升高。
據(jù)中國基金業(yè)協(xié)會監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，大量公私募資產(chǎn)流向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。資金流入的名目很多，比如銀行委托貸款、信托計劃、受讓各類資產(chǎn)收益權等等。這些資金的“血液”最后搖身一變，成了房地產(chǎn)企業(yè)的土地出讓款和流動資金等等，結(jié)果地產(chǎn)“大鱷”腰包鼓了，又去大手筆買地，土地市場熱度飆升后，地王紛紛出現(xiàn)，也推升了房價。
而從去年以來，武漢市土地市場的表現(xiàn)，可謂量價齊升，熱度爆棚。
據(jù)戴德梁行的報告，今年1-6月，武漢共出讓地塊63宗，出讓面積380.9萬平方米，同比增長6.1%；出讓金額730.2億元，相比去年同期上升153.5%。
在出讓面積與去年基本持平、略有增長的情況下，武漢的土地出讓金額增幅為153.5%，這幾乎就是武漢上半年地價的增幅。
戴德梁行武漢公司副總經(jīng)理周星說：“武漢地價巨大的增幅，是受城市規(guī)劃升級和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等多方因素影響。而市場看好武漢未來發(fā)展的預期，也讓房企競相追捧，呈現(xiàn)供不應求的局面，迅速推動了價格上漲。上半年武漢市土地出讓金額為730.2億元，排名全國第二，僅次于北京1006.2億元。”
風險已被專家給予紅色預警
9月5日當天晚間，湖北省國資委下發(fā)的該通知，同樣引起了易居研究院副院長楊紅旭的高度關注。他在微博里及時發(fā)布了對湖北國資委文件的觀點：
湖北省國資委向下屬的國企，發(fā)出了房地產(chǎn)投資的”紅色預警“！房地產(chǎn)短周期理論的核心邏輯是硏判政策與貨幣！
楊紅旭認為，近年來，由于政策調(diào)控頻繁，中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)短周期波動特征，而影響短周期波動的核心是政策與貨幣兩大因素，通過國家調(diào)控政策與貨幣供給的松緊，可以研判樓市的波動規(guī)律。而幾個月前，楊紅旭就曾發(fā)出了武漢地產(chǎn)的紅色預警。
楊紅旭同時認為，受貨幣資金與調(diào)控政策出臺的先后的不同影響，中國房地產(chǎn)市場的各大城市區(qū)域也出現(xiàn)板塊輪動的現(xiàn)象。本輪地產(chǎn)熱潮，啟動最早的是深圳，然后是上海、北京、廣州，東部的二線蘇州、廈門、南京、合肥四小龍等城市隨后，然后資金從一線及東部沿海城市向中西部流動。
楊紅旭在去年底，就曾對深圳、蘇州等城市房市風險給出紅色預警，而后被預警的是南京、合肥等城市，從板塊輪動及資金與調(diào)控政策的雙重作用看，目前，去年率先啟動高位增長的幾大城市樓市今年先后均出現(xiàn)了回落的特征。
一般來說，武漢樓市漲跌周期的時間要比深圳晚6-12個月，而武漢目前在遭到資金追逐后，正處于市場癲狂的狀態(tài)。武漢的房價的漲幅也在令人吃驚的迅猛飆升。
一位武漢品牌房企的財務經(jīng)理告訴中國房地產(chǎn)報記者，“實際上，我們感覺武漢有些區(qū)域房價漲幅非常驚人，個別樓盤價格漲幅在一年多的時間里，幾乎達到200%”。
中國房地產(chǎn)報記者調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，最熱的光谷東板塊有些樓盤本月的售價已是去年初的2倍；武漢三環(huán)之外的東西湖有個爛尾樓今年被武漢本土房企庭瑞集團接手后，頗為令人關注，該樓盤更名為“庭瑞新漢口”，上月開盤售價每平方米14000多元，而去年年初該樓盤相鄰樓盤的價格僅為7000元-9000元的區(qū)間。
而實際上，在武漢房地產(chǎn)界始終存在著托市的觀點與聲音，他們認為，武漢國家中心城市的地位已經(jīng)確立，武漢的房價應該與自身城市地位相符。
受到高地價的推動，武漢房企對房價的上漲預期強烈，捂盤惜售的心態(tài)仍然沒有消失。企業(yè)逐利的行動與調(diào)控政策不斷的博弈著。
然而，旺極則衰，是永恒的規(guī)律，隨著銀行信貸對地產(chǎn)的日益從緊以及調(diào)控政策不斷縱深的推進，武漢房地產(chǎn)還能繼續(xù)保持高幅攀升嗎？
楊紅旭認為：關于政策，習近平總書記與中央的指示早已明：房子是用來住的不是用來炒的。央行官員在7月的國新辦發(fā)布會上也給出了警示：房地產(chǎn)泡沫是灰犀牛，已經(jīng)現(xiàn)身。
9月5日上午，湖北省政府國資委召開推進省出資企業(yè)降杠桿、減負債、防風險工作會議，研究部署重點工作措施。省政府國資委黨委班子成員、副巡視員，省國有企業(yè)監(jiān)事會主席，黨組織關系歸口省政府國資委黨委管理的在鄂央企黨委（黨組）書記、紀委書記，省屬企業(yè)（包括省屬文化企業(yè)和金融企業(yè)）全體班子成員（包括黨委委員、經(jīng)理層成員和總法律顧問）、監(jiān)察部長、財務部長，駐委紀檢組、委機關各處室、監(jiān)事會、直屬單位全體干部職工參加會議。
