上海第二批租賃住宅用地的成功出讓，又一次掀起了土地市場的高潮。
9月13日，上海地產(chǎn)（集團）有限公司以近17億元、零溢價率一口“吞下”了上海推出的第二批共計4幅租賃住宅用地，建筑面積共計21.84萬平方米。
事實上，早從8月的最后一周起，短短3天之內(nèi)上海6幅純住宅用地的成功出讓，就正式開始了滬上新一輪的土地供應高峰。
據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，9月上海計劃出讓20幅經(jīng)營性用地，包括13幅住宅用地和7幅商業(yè)用地，總起始價約248億元，總規(guī)劃體量達到近206萬平方米。而住宅用地中更是包括3幅動遷安置房用地和4幅租賃住房用地。
在經(jīng)歷6月、7月的長時間空窗之后，9月上海土地市場重新“開閘”。而在供應增量的背后頻繁的低溢價率成交和大房企拿地，也在逐漸扭轉(zhuǎn)著上海土地市場一直以來炙手可熱的狀態(tài)。初秋涼爽的微風，正吹進滬上土地市場的每一個角落。
供應爆發(fā)，低溢價成常態(tài)
如今，在上海土地市場中，早已看不到房企的“瘋狂”舉牌和頻繁加價，掛牌價格的準確把關，以及“招掛復合”的拿地制度成為了推動市場走向冷靜的關鍵因素。9月上海土地市場“開閘”，儼然一幅新的景象。
金九的前半程還未結(jié)束，上海已經(jīng)拍出了15幅土地。與以往不同的是，住宅用地被大房企以低溢價成交獲取成了9月上海土地市場的常見現(xiàn)象。
例如，9月12日上海土地交易市場公示保利以5.93億元的價格獲得臨港奉賢園區(qū)二期04FX-0002單元B0801地塊，溢價率僅0.34%，成交樓面單價為8242元/平方米。
據(jù)悉，目前臨港奉賢產(chǎn)業(yè)園區(qū)已有綠城、碧桂園等大牌房企入駐，其中綠城擁有21萬平方米住宅商業(yè)項目已開工建設。而就在保利新獲取土地的旁邊，碧桂園在2016年年底曾獲取2幅住宅用地，成交樓面單價均低于9000元/平方米。以此為對標，保利所拿下的土地價格基本與去年持平，由此可見上海的土地價格綜合各方面因素影響，正保持著相對穩(wěn)定跟的狀態(tài)。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，隨著土地開閘，很長時間沒拿地的大房企開始有所動作，今年銷售業(yè)績完成良好的企業(yè)，也需要開始補充土地庫存。尤其是上海今年前8個月住宅用地供應非常少，如今“開閘”，符合條件的企業(yè)“掃貨”已是必然。另一方面，當前土地的起拍價格相對有所提高，頂在企業(yè)開發(fā)建設盈利的頸部，加上參與房企數(shù)量減少，所以零溢價、低溢價率成交成了普遍現(xiàn)象。這樣不僅能穩(wěn)定土地價格，保證地價不出現(xiàn)較大落差，同時又能通過平抑溢價水平穩(wěn)定市場情緒。
保利、碧桂園、萬科、華潤，列舉9月在上海獲取土地的企業(yè)名單，不難發(fā)現(xiàn)規(guī)模大的品牌房企成了最大贏家。尤其是住宅用地，全部花落大房企手中。
上海某房地產(chǎn)開發(fā)商相關負責人告訴中國房地產(chǎn)報記者：“任何一家想要留在上海的企業(yè)，無論什么時候都會關注上海的土地市場。但是隨著拿地方式的轉(zhuǎn)變，大多數(shù)中小房企拿地的難度大幅提升。相反開發(fā)經(jīng)驗豐富、資金充沛、實力雄厚的國企、央企等大房企在新的游戲規(guī)則下更有優(yōu)勢。”
自今年5月，上海部分土地開始采用招標掛牌復合式出讓的方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過評分環(huán)節(jié)篩選資格，具體由評標小組按照招標出讓文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評分，并根據(jù)評分結(jié)果，由評標小組確定排名順序前3位的投標人為入圍競標人，最終按照綜合條件最佳者得的原則確定中標人。
融信中國董事副總裁，第二事業(yè)部總裁林峻嶺曾在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示：“上海新推行的土拍拿地政策被業(yè)內(nèi)外普遍認為是防止地王出現(xiàn)的應激性手段。但是在我們看來，這種政策也體現(xiàn)了‘市場化配置與政府調(diào)控’相結(jié)合的目的。”
“上海作為國際大都市，房地產(chǎn)發(fā)展的能級和水平都應該遠遠高于其他地區(qū)，因此對于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)、水準和城市建設能力，都提出了更高的要求。可以說，即便是沒有此類政策的出臺，一般的開發(fā)企業(yè)也很難進入上海了。而對于想在上海深耕的企業(yè)而言，全面提高開發(fā)綜合能力、運營管控實力是必須要做的事情。”林峻嶺表示。
值得關注的是，上海的招標掛牌復合式出讓評分內(nèi)容中，“受讓管理”占有45分高分。其中，自2017年5月1日起，在上海地區(qū)受讓商品住宅地塊（包括含綜合用地地塊）每受讓土地增加一幅就會減去15分，而受讓土地達到3幅及以上（包括聯(lián)合受讓）此項評分就將計以0分。
上述相關負責人表示，將受讓情況計入評分內(nèi)容，可以防止個別符合條件的房企多次拿地的情況。這一部分的分值計入能夠給更多符合要求的企業(yè)增加拿地的機會，同時又能限制拿過土地的企業(yè)頻繁拿地。
上海地市格局大變
隨著上海土地市場回歸冷靜，土地價格穩(wěn)定、低溢價率成交也逐漸成為市場常態(tài)。再加上租賃土地頻繁活躍于公開市場，上海土地市場的格局正在潛移默化中發(fā)生改變。
在9月計劃出讓的20幅土地中，4幅租賃住宅用地最引人關注。盡管這已經(jīng)不是上海第一次出讓租賃地塊，但這4幅地段較好的“熱土”花落誰家始終是業(yè)內(nèi)熱議的焦點。
最終，此次出讓的浦東新區(qū)北蔡社區(qū)Z000501單元03-02、03-03地塊、長寧區(qū)古北社區(qū)W040502單元E1-10地塊、浦東新區(qū)南碼頭街道濱江單元06-05地塊、徐匯區(qū)漕河涇社區(qū)196a-08地塊均被上海地產(chǎn)（集團）有限公司以零溢價率競得。
而地理位置上看，這4幅地塊均位于內(nèi)環(huán)與中環(huán)之間，甚至鄰近內(nèi)環(huán)線，雖然其中有3幅地的建筑面積低于5萬平方米，但都屬于上海中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地段，且周邊房價較高。
林峻嶺稱，從7月上海首次底價成交的兩幅“只租不售”地塊來看，租賃住房將成為上海住房供應體系中的重要一環(huán)，以改變“重買賣輕租賃”的市場格局。同時落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。購租并舉的住房制度，是房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革的途徑之一，相信將是上海乃至全國范圍內(nèi)未來房地產(chǎn)發(fā)展的核心政策指引。
另一方面，上海9月的土地出讓中，針對地塊的出讓要求更加細節(jié)化，規(guī)劃發(fā)展的指向性也更加明確。以中國核建29.5億元競得的青浦區(qū)西虹橋徐民路南側(cè)19-05、20-02、21-05、22-01、31-03、35-02地塊為例，該地塊的出讓條件就相對嚴苛，要求中小套戶型面積達到80%，自持面積要求達到25%，并將區(qū)域功能定位為“核產(chǎn)業(yè)”科創(chuàng)園，引入核關聯(lián)產(chǎn)業(yè)，要求競買人是央企總部或其控制的上市公司，這樣一來就擋住相當部分開房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與競標。
盧文曦稱，上述土地由于出讓條件中帶有較高準入門檻，并要求引入核關聯(lián)產(chǎn)業(yè)，基本把傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都排除在外，最后被中國核建拿下并不意外。而這也說明，上海在部分土地的出讓上指向性愈發(fā)明確，這樣做雖然會使部分企業(yè)失去對有特殊規(guī)劃地塊的競爭力，但從長遠來看更有利于城市建設的規(guī)劃發(fā)展，因此這種趨勢應該還會延續(xù)。
除此之外，收并購市場與和公開市場同樣熱鬧。不少房企表示，在關注公開市場的同時，很多房企都選擇將目光投向收并購市場，雙管齊下。
例如，近期泰禾集團發(fā)布公告稱，泰禾集團下屬全資子公司福州泰禾鴻運置業(yè)有限公司通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所平臺，以8.6億成功競得上海張江（集團）有限公司及上海周康房地產(chǎn)有限公司所持有的上海金閔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司60%股權(quán)，加上此前以4.5億受讓上海巨龍房地產(chǎn)有限公司所持有的上海金閔40%股權(quán)，泰禾合計以13.1億元的總代價獲得金閔房產(chǎn)100%股權(quán)。
受讓完成后，泰禾集團將取得金閔房產(chǎn)所持有的位于上海市奉賢區(qū)大學城中心區(qū)項目的開發(fā)建設權(quán)，而該地塊也將成為泰禾繼新江灣城與信達合作的“上海院子”和位于長興島布局的“大城小院”之后在上海布局的第三個項目。
