今年以來，隨著房地產(chǎn)市場租購?fù)瑱?quán)、共有產(chǎn)權(quán)、限售限價等一系列政策逐漸落地，更清晰的長效機(jī)制正在加快出臺。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，地方省市陸續(xù)出臺的有關(guān)住房租賃市場的系列政策，還需要落地執(zhí)行過程中的具體細(xì)化措施，才能逐步發(fā)揮作用。綜合來看，在所有政策內(nèi)容中，最直接有效的政策依然是增加租賃類土地供應(yīng)從而有效增加房源供給。
租賃性質(zhì)用地供應(yīng)普遍增加
11月10日，深圳成交首宗租賃地塊。此次出讓的A811-0323宗地既是深圳首宗“只租不售”地塊，又是今年深圳首宗住宅地塊。最終出讓結(jié)果顯示，安居集團(tuán)總價10.1億元拿下了深圳龍華租賃自持宅地，代建人才住房面積37860平方米。樓面價為11200元/平方米，如果減去人才房面積，實際樓面價為1.93萬元/平方米。
不僅僅是深圳市場，從全國范圍來看，隨著“租購并舉”政策的逐步落地，地方城市紛紛增加租賃性質(zhì)用地供應(yīng)。某地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至日前，全國已經(jīng)有北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超過10個城市開始增加租賃土地供應(yīng)規(guī)模。
北京已經(jīng)成交超過25宗包含有租賃性質(zhì)土地，約能提供租賃房源2萬套。上海市自今年7月份成交首宗居住用地以來，截至目前已經(jīng)推出25宗租賃住宅用地，出讓面積96.32萬平方米，合計建筑面積近200萬平方米。
某地產(chǎn)首席分析師專家分析認(rèn)為：“從全國來看，累計多個城市合計出讓的租賃土地面積超過500萬平方米。按照平均60平方米單套計算，已經(jīng)可以直接提供租賃房源超過8萬套，集中在北京、上海等一線租賃熱點(diǎn)城市。”
今年8月21日，為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，國土資源部會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，制定了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》并下發(fā)執(zhí)行。
9月26日，國土資源部在湖北省武漢市召開利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作啟動會議，全面啟動利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作，同時就試點(diǎn)工作做出全面部署。
該會議明確，試點(diǎn)的總體要求是牢牢把握“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以構(gòu)建租購并舉的住房體系為方向，著力構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，推進(jìn)集體土地不動產(chǎn)登記，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系，促進(jìn)建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。
國土資源部副部長王廣華表示，試點(diǎn)城市應(yīng)優(yōu)化用地管理流程，對宗地供應(yīng)計劃、簽訂用地合同、批復(fù)用地許可等環(huán)節(jié)實行全流程管理，將項目用地納入供后監(jiān)管。同時，還要保障集體建設(shè)用地有效供應(yīng)，統(tǒng)籌運(yùn)用鄉(xiāng)村規(guī)劃編制、盤活空閑農(nóng)村宅基地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。此外，還要嚴(yán)格按照規(guī)劃確定范圍建設(shè)，防控借機(jī)違法用地；嚴(yán)格遵守集體土地管理法律規(guī)定，防止過度房地產(chǎn)化；嚴(yán)格遵守租賃相關(guān)法律規(guī)定，防止以租代售。
多城市住宅租賃政策密集推進(jìn)
10月31日，北京住房租賃新政正式實施，監(jiān)管和服務(wù)平臺同步上線。據(jù)了解，住房租賃監(jiān)管平臺將通過接口方式，對各類市場主體運(yùn)行的網(wǎng)絡(luò)交易平臺進(jìn)行管理。
今年9月29日，北京市住建委會同市發(fā)改委、市規(guī)劃國土委等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》，要求從10月31日起正式實施住房租賃新政。
記者了解到，新政實施后，通過監(jiān)管平臺完成住房租賃登記備案，各部門根據(jù)登記備案信息依法為租賃當(dāng)事人辦理公租房租金補(bǔ)貼、戶口登記和遷移、申請居住登記卡或申領(lǐng)居住證等公共服務(wù)事項。
其中，平臺按照“1+N”的模式建立，“1”是監(jiān)管平臺，由市住建委牽頭搭建，通過相關(guān)政府部門的信息共享和數(shù)據(jù)集成，完成主體認(rèn)證、房源查驗、合同備案等工作；“N”即服務(wù)平臺，是指市場服務(wù)主體建立的住房租賃網(wǎng)絡(luò)交易平臺，通過數(shù)據(jù)接口與監(jiān)管平臺對接，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)、云計算和人工智能技術(shù)等，為百姓提供租賃信息發(fā)布、網(wǎng)上簽約、資金監(jiān)管、市場主體信用信息查詢、信用評價等服務(wù)。目前，該平臺已有北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會、鏈家、我愛我家、建設(shè)銀行建立的服務(wù)平臺同步上線運(yùn)行。
值得一提的是，不僅僅是北京市，全國范圍內(nèi)已經(jīng)有多個城市陸續(xù)出臺房地產(chǎn)“租購并舉”的相關(guān)政策。近日，太原市明確提出鼓勵新建租賃住房，政府將支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營方式，從單一開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變；鼓勵企業(yè)將持有的存量房源依法向社會出租；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，建立開發(fā)與租賃一體化運(yùn)作模式。
某地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國已經(jīng)超過12個省份的50多個城市出臺了有關(guān)住房租賃市場的政策內(nèi)容。從地方政府的工作目標(biāo)來看：廣東省將政策目標(biāo)節(jié)點(diǎn)定位2018年，遼寧、四川、河南、安徽、江蘇均將2020年作為政策目標(biāo)年，2020年將成為絕大多數(shù)地方租賃市場政策和實踐檢驗的重要時間節(jié)點(diǎn)。
在具體工作任務(wù)方面，遼寧、四川、廣東、河南、安徽、內(nèi)蒙古、山東等省均從培育市場主體、增加租賃住房供應(yīng)、鼓勵租賃住房消費(fèi)、加大租賃市場政策支持、加強(qiáng)租賃市場監(jiān)管等方面落實中央相關(guān)文件精神。
在城市試點(diǎn)方面，江蘇省選擇南京、蘇州、無錫、常州、徐州、揚(yáng)州6個城市開展培育和發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)工作，直接推動工作落向試點(diǎn)。此外，山東、四川也先后出臺加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見。
專家分析指出，“從政策內(nèi)容看，包括北京、上海等城市直接發(fā)力于房源供應(yīng)，供應(yīng)70年產(chǎn)權(quán)的出租房用地。另外一類是針對租購?fù)瑱?quán)的政策，增加租房者獲得的權(quán)益，這類城市的政策落點(diǎn)主要是保護(hù)租房者、維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定”。
“租購并舉”體系逐步建立
“整體來看，建立租購并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場，對于房地產(chǎn)調(diào)控來說，不僅僅是房地產(chǎn)長效調(diào)控的政策之一，從鼓勵租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利來看，也是科學(xué)住房觀念的一個重要環(huán)節(jié)，最終有效可以避免房地產(chǎn)市場大起大落，減少非理性購房需求”。專家分析指出。
10月23日，國內(nèi)首宗央企租賃住房REITs產(chǎn)品“保利租賃住房REITs ”在上交所獲批，產(chǎn)品規(guī)模約50億人民幣，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層資產(chǎn)。作為該項目的參與方之一，戴德梁行方面表示，該項目對加快推進(jìn)租賃住房市場建設(shè)具有積極的示范效應(yīng)，既符合國家大力推進(jìn)租賃住房市場建設(shè)的宏觀導(dǎo)向，也為資產(chǎn)證券化在各實體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的廣泛、縱深運(yùn)用進(jìn)行了新的嘗試和拓展。
戴德梁行的研報認(rèn)為，住宅租賃市場未來大有可期。近幾年，開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、酒店等紛紛進(jìn)入住房租賃領(lǐng)域，據(jù)不完全統(tǒng)計，僅北京區(qū)域目前已經(jīng)開業(yè)的集中式長租公寓品牌達(dá)到20個左右，門店數(shù)量超過80家，平均每個品牌運(yùn)營商以每年新開5至8家門店的速度快速擴(kuò)張。
事實上，從今年9月份以來，地方政府積極支持住房租賃市場的政策信號已經(jīng)傳遞到住宅價格方面。第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部主管簡可指出，政府大力發(fā)展租賃市場，9月份房價增速繼續(xù)放緩。
該機(jī)構(gòu)還認(rèn)為，“租購并舉”的政策方針正在產(chǎn)生更為深遠(yuǎn)的影響。例如，一二線城市加大出讓租賃住房用地，緩解年輕一代的購房經(jīng)濟(jì)壓力，并出臺相關(guān)政策以更好規(guī)范市場、提高透明度。同時，開發(fā)商不斷向政府方針靠攏，也開始大舉進(jìn)軍住宅租賃市場，在繼續(xù)增加資產(chǎn)自持比例的同時通過管理費(fèi)等途徑拓展收入流。
在專家看來，在所有政策內(nèi)容中，最直接有效的政策依然是增加租賃類土地供應(yīng)。通過增加租賃類土地供應(yīng)從而增加房源供應(yīng)，對于穩(wěn)定租賃市場的影響將會越來越大。
