折騰了幾個月，終于因貸款沒有順利審批下來，張曉梅決定暫時擱置自己的換房計劃。
對于這次經(jīng)歷，張曉梅最深刻的體會是，“下手晚了，能想的辦法都被政策堵住了。”首付七成，700多萬一時拿不出，身邊朋友輕松操作的房抵貸、消費貸到她這里也變得異常艱難，資質(zhì)良好、有房有車的夫妻倆最終沒能成功湊齊首付。
“還好中介小哥安慰我，這是調(diào)控政策的問題，近來不少人都出現(xiàn)了貸款審批問題，說不定等過一段政策調(diào)整了，我能買套更好的。”張曉梅苦笑著自嘲道。
事實上，正如那個著名段子所說的，這些年唯一沒有騙你的就是房地產(chǎn)中介，由于政策嚴(yán)控消費性貸款進(jìn)入房地產(chǎn)市場及房貸門檻的提高，10月份新增居民貸款出現(xiàn)大幅回落，居民加杠桿買房正在變得越來越困難。
居民新增貸款驟降
8、9月份以來，政府開始對消費貸進(jìn)行調(diào)控，尤其是監(jiān)管機(jī)構(gòu)對消費貸進(jìn)入房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)厲的排查，一些熱點一線城市監(jiān)管機(jī)構(gòu)陸續(xù)針對轄區(qū)內(nèi)銀行發(fā)布自查通知，要求加強(qiáng)個貸用途管理，嚴(yán)防消費貸、經(jīng)營貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市。
其實不僅僅是針對房地產(chǎn)，信用卡的風(fēng)險也開始防范，近日，重慶銀監(jiān)局對外公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信用卡風(fēng)險防控的通知》，要求進(jìn)一步加強(qiáng)信用卡管理和風(fēng)險防控，促進(jìn)信用卡業(yè)務(wù)健康有序發(fā)展。對于信用卡業(yè)務(wù)監(jiān)管的加強(qiáng)，也許是監(jiān)管層已經(jīng)意識到居民個人杠桿率攀升過快的風(fēng)險。
央行最新公布的金融數(shù)據(jù)顯示，10月新增金融機(jī)構(gòu)貸款6632億，環(huán)比少增近3000億。值得注意的是少增的這部分貸款大部分來自居民部門新增貸款。10月居民貸款僅增加4501億，環(huán)比少增了2800億。
對此，海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超分析認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)銷售增速的不斷放緩，房貸利率上行且房貸額度受限，10月居民中長期貸款僅增長3710億，同比和環(huán)比均少增了1000億。居民短貸僅增加791億，不足上月新增量的1/3，反映出監(jiān)管機(jī)構(gòu)嚴(yán)查居民消費貸的效果。
當(dāng)然，居民消費貸款環(huán)比的快速回落與近兩年人們紛紛加杠桿買房背景下，居民部門貸款的快速增長造成的居民部門貸款基數(shù)迅速增長關(guān)系密切。數(shù)據(jù)顯示，居民部門新增信貸（不包括公積金貸款）從2015年的3.87萬億，上升到2016年的6.33萬億，而2017年前10個月就達(dá)到了6.2萬億，比去年同期多增了1.02萬億。
張曉梅身邊的例子則是，過去幾年同事們紛紛加入房地產(chǎn)投資大潮，一個同事甚至在天津武清的一個樓盤一口氣買了5套公寓，與此同時各種途徑的貸款融資也成為熱門話題。
她告訴記者，由于所在公司規(guī)模較大，員工收入較高，經(jīng)常有合作銀行來公司給員工辦消費貸。“有一段時間，只要有銀行來辦消費貸，同事們基本是來者不拒，不少人甚至同時辦幾家銀行的貸款，等各家銀行都審批后再啟用，30萬的額度3家銀行就有90萬了，可以在二線城市首付買套房了。”
與此同時，我國居民部門杠桿率迅速提高。如果考慮到住房公積金貸款，居民部門杠桿率水平從2008年的20%左右已經(jīng)飆升至50%以上，而且?guī)缀跏切屡d經(jīng)濟(jì)體中最高的。
央行行長周小川則在其署名文章中提出，高杠桿是宏觀金融脆弱性的總根源，在實體部門體現(xiàn)為過度負(fù)債，在金融領(lǐng)域體現(xiàn)為信用過快擴(kuò)張。他指出，2015年年中的股市異常波動，以及一些城市出現(xiàn)房地產(chǎn)價格泡沫化，就與場外配資、債券結(jié)構(gòu)化嵌套和房地產(chǎn)信貸過快發(fā)展等加杠桿行為直接相關(guān)。
在房價的快速上漲、居民杠桿率快速飆升背景下，監(jiān)管部門調(diào)控手段不斷加碼，銀行紛紛提高房貸門檻的同時，9月份監(jiān)管部門開始出重拳嚴(yán)控消費貸流入房地產(chǎn)市場。10月，居民部門貸款特別是居民短期貸款應(yīng)聲回落。
姜超則在其研究報告中分析認(rèn)為，過去兩年的居民瘋狂舉債絕非理性行為，在貸款利率上升和房價逐漸止?jié)q的背景下，10月份居民部門新增貸款降至4500億只是一個開始，未來居民的新增舉債或持續(xù)萎縮，并帶動社會融資總量的回落。
房地產(chǎn)市場或入寒冬
宏觀調(diào)控牽一發(fā)而動全身，意在調(diào)控房地產(chǎn)的居民部門在信貸政策調(diào)整之下，10月份房地產(chǎn)領(lǐng)域各項數(shù)據(jù)紛紛出現(xiàn)下滑。
從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，10月房地產(chǎn)投資同比增速大幅下滑至5.4%。今年以來，地產(chǎn)投資增速逐季下降，從一季度的9.1%降至三季度7.4%。與此同時，10月地產(chǎn)銷量跌幅擴(kuò)大至-6%，受此影響，土地購置面積增速下滑，新開工面積增速轉(zhuǎn)負(fù)。
對此，姜超認(rèn)為10月居民貸款增速明顯下滑、房貸利率再創(chuàng)新高，都意味著地產(chǎn)銷售下滑仍將持續(xù)，其對投資和消費的影響也才剛剛開始。
加杠桿空間有限的背景下，房地產(chǎn)市場則已顯寒冬之勢。
近來環(huán)京房地產(chǎn)市場降價之聲不斷，作為環(huán)京地區(qū)樓市晴雨表的河北燕郊炒房客跳樓、賠掉首付的新聞被廣泛傳播，當(dāng)?shù)卦?jīng)繁華的中介一條街也變得門可羅雀，甚至張曉梅這樣的剛需，層層調(diào)控之下也擱置了購房計劃。一直走在全國樓市漲跌前列的深圳也在層層加碼的調(diào)控政策之下出現(xiàn)了量價齊跌。
姜超則在其研報中表示，在地產(chǎn)去庫存政策力度暫緩、樓市調(diào)控進(jìn)一步加碼的背景下，居民貸款增速下降、房貸利率的回升，將帶來地產(chǎn)銷售的趨勢性下行。
他認(rèn)為，本輪地產(chǎn)銷售起伏，與居民杠桿升降有關(guān)，居民加杠桿帶動了2015年以來的地產(chǎn)繁榮，居民貸款增速大降，是地產(chǎn)需求走弱的原因之一。
2016年新增的12.7萬億的銀行表內(nèi)貸款中，有45%是居民中長期貸款。如果算上住房公積金貸款，居民部門負(fù)債去年增加了7.1萬億，今年上半年增加了4萬億，同比多增近7000億。但10月居民貸款增速明顯下滑，僅增加4500億，環(huán)比少增了2800億，其中居民短貸僅增加791億，不足上月新增量的1/3，反映監(jiān)管機(jī)構(gòu)嚴(yán)查居民消費貸的效果。
平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家張明則表示，在金融系統(tǒng)性風(fēng)險上升與金融風(fēng)險顯性化的環(huán)境下，如何克服對資產(chǎn)保值增值的焦慮（克服“不上船就貶值”的心魔），根據(jù)自身的實際情況來合理配置資產(chǎn)，避免過高使用金融杠桿，也是未來中國的每個中產(chǎn)階層家庭不得不直面的挑戰(zhàn)。
