（圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)）
2019年樓市已經(jīng)過(guò)半，依照慣例，是時(shí)候?qū)ι习肽甑那闆r做盤(pán)點(diǎn)，并說(shuō)說(shuō)下半年的市場(chǎng)該怎么走。
都知道，房地產(chǎn)短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。
其實(shí)，任何政策層面的風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)影響房?jī)r(jià)的變化。形勢(shì)可以預(yù)判，房?jī)r(jià)不可預(yù)估，我們想要讀懂下半年樓市的走勢(shì)，就要從上半年這樓市六大現(xiàn)象入手。
曇花一現(xiàn)的樓市小陽(yáng)春
回顧上半年樓市成交，不得不提出現(xiàn)在3、4月的這一輪樓市小陽(yáng)春。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月16日發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，今年一季度全國(guó)銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)5.6%，增速提高2.8個(gè)百分點(diǎn)，而全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)和增速均創(chuàng)下近一年新高。
在價(jià)格方面，環(huán)比上漲城市數(shù)量達(dá)到65個(gè)，總數(shù)已接近2017年市場(chǎng)熱度最高時(shí)的數(shù)值。同比來(lái)看，70成全線上漲，無(wú)一下跌，樓市小陽(yáng)春再現(xiàn)。
出現(xiàn)此現(xiàn)象的原因是多方面的。自2017年全國(guó)最嚴(yán)調(diào)控以來(lái)，市場(chǎng)成交量大幅下降，經(jīng)過(guò)兩年時(shí)間，樓市積壓的剛需需求得以釋放。按照一般規(guī)律，年后都是市場(chǎng)集中放量的時(shí)段。年初，大家對(duì)今年樓市形勢(shì)的預(yù)期比較樂(lè)觀，銀行信貸也較為充足，這才導(dǎo)致各地成交集中爆發(fā)
但是，這波反彈很快就被摁住。4月，中央再提“房住不炒”，并確立了“因城施策”的方針，進(jìn)入5月以來(lái)，各地針對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了40多次調(diào)控，比如蘇州，佛山以及大連等，密集精準(zhǔn)的調(diào)控動(dòng)作使得各地樓市降溫明顯。
那么，下半年樓市會(huì)再現(xiàn)“金九銀十”么？從目前來(lái)看，這種概率基本很渺茫。
密集出臺(tái)的調(diào)控政策
如果說(shuō)我國(guó)樓市是政策市，這并不為過(guò)。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自4月份大會(huì)以來(lái)，各地出現(xiàn)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，4月份近60次，5月份有40多次，6月份仍有40多次，這在2018年創(chuàng)紀(jì)錄的438次后，單月還能達(dá)到這個(gè)量級(jí)，就足以說(shuō)明中央對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心之堅(jiān)定。
2018年11月以來(lái)，部分地區(qū)樓市政策相對(duì)較為寬松。特別是去年12月，菏澤取消限售的消息一出，引發(fā)極大關(guān)注，甚至被過(guò)度解讀為樓市調(diào)控放松“第一槍”。其實(shí)這只是“一城一策”、“因城施策”政策的體現(xiàn)。
在“房住不炒”的大前提下，“因城施策”不僅要對(duì)樓市過(guò)熱城市進(jìn)行調(diào)控，對(duì)于庫(kù)存壓力較大的地區(qū)也要進(jìn)行調(diào)控，理解了這一點(diǎn)，才能更好的把握當(dāng)下樓市的走向。
瘋狂的開(kāi)發(fā)商拿地潮
如果說(shuō)上半年樓市最為瘋狂的是什么，毫無(wú)疑問(wèn)，是土拍！
6月24日，深圳一次性拿出5宗宅地進(jìn)行出讓?zhuān)罱K均最高限價(jià)出讓?zhuān)們r(jià)224億元。當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)超30家房企、近400多位房地產(chǎn)從業(yè)人員貢獻(xiàn)了一場(chǎng)堪稱(chēng)“史詩(shī)級(jí)”的土拍盛宴。
除了深圳外，南京上半年共出讓39幅地塊，累計(jì)498.34億元，成都共計(jì)出讓82宗土地，成交面積達(dá)7222.4畝，寧波供成交84宗住宅用地，其中市六區(qū)就有36宗，而杭州、蘇州、武漢、合肥等城市，在3、4月間都乍現(xiàn)單日土地成交金額超過(guò)100億元“盛景”。
出現(xiàn)土拍熱潮的城市，多數(shù)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快的一線或新一線城市。這些城市本身土地供應(yīng)較為緊缺，土地出讓也是對(duì)各地政府的財(cái)政支出的重大補(bǔ)充。另外，也和各地人才住房認(rèn)為有關(guān)。
使出渾身解數(shù)的搶人大戰(zhàn)
盤(pán)點(diǎn)上半年的熱詞，各地的為了吸引人才落戶(hù)引發(fā)的“搶人大戰(zhàn)”不得不提。
比如杭州和天津，在原有基礎(chǔ)上進(jìn)一步放寬落戶(hù)條件；深圳和重慶直接給出力度不小的激勵(lì)措施；而石家莊更是給出“零門(mén)檻”的落戶(hù)政策來(lái)招攬人才。
搶人大戰(zhàn)的背后，其實(shí)是在搶人口。比如此輪人才引進(jìn)較為成功的西安，在2011年到2015年這5年間，人口增長(zhǎng)不到20萬(wàn)人，平均每年不足4萬(wàn)人，由于人口老齡化和生育率下降等問(wèn)題，一個(gè)城市如果想長(zhǎng)期發(fā)展，這樣的增長(zhǎng)速度肯定是不行的。而西安加入搶人大戰(zhàn)后，今年前3個(gè)月就有23萬(wàn)人落戶(hù)西安。
有人才有人口紅利，樓市也一樣。
在此輪城市間的“人口攻堅(jiān)戰(zhàn)”中，也許新一線和二線城市還能笑到最后，但是，四、五線城市今后可能不得不面對(duì)城市收縮的現(xiàn)實(shí)了。
首套房貸利率降至18年來(lái)最低
在連降半年之后，數(shù)據(jù)顯示，2019年5月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.42%，較4月環(huán)比下降6BP；二套房貸款平均利率為5.74%，環(huán)比下降8BP，目前均為2018年以來(lái)最低水平。
目前從整體看，這輪房貸下調(diào)大潮已接近尾聲，不同城市貸款利率也有差異。比如，廈門(mén)、上海和天津?yàn)槿珖?guó)最低前三，平均房貸利率分別為4.90%、4.92%和4.93%，其他7個(gè)低城市的水平也在5.30%以下。一線城市中廣州和北京、二線城市海口都被擠出全國(guó)十低。
近期多地銀行已經(jīng)開(kāi)始上調(diào)首套房貸利率，收緊房貸額度。下半年來(lái)看，前期房貸利率下跌較大的城市目前趨于平穩(wěn)；前期漲幅過(guò)大的，且在2019年以來(lái)相對(duì)堅(jiān)挺的依然有下跌空間。
棚改之后的三四線樓市
前段時(shí)間，各地棚改開(kāi)工數(shù)據(jù)出爐，2019年全國(guó)棚改開(kāi)工計(jì)劃目標(biāo)約285萬(wàn)套，遠(yuǎn)低于此前450萬(wàn)套的預(yù)期，而與2018年的626萬(wàn)套相比，減少了341萬(wàn)套，腰斬過(guò)半。
毫無(wú)疑問(wèn)，受棚改政策影響最直接的便是三四線樓市，在過(guò)去兩年，棚改貨幣化也成為助推三四線樓市上漲的主要?jiǎng)恿ΓS著棚改大潮的褪去，三四線樓市是否會(huì)縮水，答案也是肯定的。
通過(guò)棚改，很多小鎮(zhèn)青年得以到三四線城市去買(mǎi)房置業(yè)，也在一定時(shí)期對(duì)三四線樓市去庫(kù)存起到了一定作用，也帶動(dòng)了部分三四線城市樓市的繁榮。但是，隨著未來(lái)棚改數(shù)量的減少，以及棚改一些結(jié)構(gòu)性的變化，比如將貨幣化安置比例降低，改為以實(shí)物安置為主，這都會(huì)導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力下降，也在一定層面上降低了對(duì)三四線樓市的驅(qū)動(dòng)。
未來(lái)一段時(shí)間，三四樓市因?yàn)楹罄m(xù)需求不足，此前漲上去的房?jī)r(jià)將難以為繼，但是也不會(huì)出現(xiàn)普遍大降的情況。那么三四城市房子還能不能買(mǎi)呢？
隨著其房?jī)r(jià)逐漸回歸理性，如果是居住需求的話，淘到性?xún)r(jià)比高的房子還是可入手的，總之，還是要看準(zhǔn)時(shí)機(jī)再下手。
