樓市調控政策號角從今年4月吹到7月，愈吹愈響。
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據記者統計，進入7月，陸續有蘇州加碼調控、洛陽重申限價、呼和浩特開啟行業規范自查、寧波規范商品房銷售等政策出臺。7月19日，開封取消“限售令”，一天后撤回，亦從側面反映當前樓市調控政策從嚴。
中原地產研究中心統計指出，截至7月28日，7月單月房地產調控已經超過40次。這輪從3月開啟的樓市“小陽春”，目前退燒程度并不明顯。根據國家統計局公布的70城房價數據，6月共63城新房價格環比上漲，較5月減少4個，但仍高于今年2月—彼時，僅有57城新房價格環比上漲。
“從政策走勢來看，‘房住不炒’下，穩預期、穩地價、穩房價還是我國房地產政策的主基調。接下來，預計有上漲風險的城市仍舊會出臺政策維‘穩’。”中原地產首席分析師張大偉對時代周報記者表示。
58安居客房產研究院首席分析師張波在接受時代周報記者采訪時認為，雖然7月政策收緊釋放的信號更加明顯，但并不代表未來樓市調控政策一味從緊：“整體經濟環境、房地產融資環境、需求側調控力度是影響樓市基本面的主要因素。整體經濟環境的不確定性會對房地產市場形成全局性影響，而房地產融資環境則直接對房企形成明顯影響，在需求側調控不放松的趨勢下，下半年樓市過熱的幾率明顯較小，樓市政策也將從穩，不會過多加碼。”
樓市降溫緩慢
以4月19日為節點，今年上半年的樓市調控明顯分為兩個階段：一季度發布政策量少且偏寬松，隨著4月19日住建部未點名預警6個一季度房價波動較大的城市，政策迅速轉向。
數據顯示，4月、5月、6月我國房地產相關調控分別達60次、41次和46次。回顧此前1—3月，則分別為68次、21次、15次。其中1月發布樓市相關政策較多，主要是受各地召開地方兩會、定調樓市的影響。
7月，四個加碼調控政策的典型城市中，蘇州5月因房價漲幅過大被住建部點名預警，洛陽為6月全國新房漲幅第一城市，呼和浩特則連續8個月二手房漲幅領跑全國，寧波由于近期浙江省批復前灣新區，部分房企開始借機炒作房源緊缺的市場氛圍。
蘇州是上半年政策調控最典型的城市。克而瑞地產中心統計數據顯示，3月蘇州市區商品住宅成交面積為66萬平方米，環比增加109%；4月市場延續熱度，共成交商品住宅105萬平方米，環比增長58%。
隨后，蘇州迅速出臺調控政策。5月11日，蘇州對蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域內新房限售三年，蘇州工業園區全域二手房限售五年，并調整了地價指導要求。
但市場并未明顯降溫。據克而瑞地產研究中心數據，政策發布當月，蘇州商品住宅成交面積99萬平方米，環比下滑6%；6月，蘇州全市商品住宅成交91萬平方米，繼續小幅下滑，但縱向比較來看，仍舊處于歷史較高位置。
7月24日，蘇州再度出手，將非蘇州市戶籍居民家庭購買第一套房所需社保要求2年內累計繳納1年提高到3年內連續繳納2年，并將限售范圍從局部擴大到全市。
另外，記者注意到，金融政策收緊成為7月樓市調控的重點之一。截至7月29日，相關部門已發布15次講話或政策，要求注意防范房地產金融風險。銀保監會、央行亦密集采取各項措施：5月17日，銀保監會發布《關于開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》，規范房地產融資；7月12日，《關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，提出房地產企業發行外債只能用于“借新還舊”。
“之前，房地產金融風險比較少提及。但近期被反復提及并出臺針對性政策，說明中央各級部門已經注意到房地產融資井噴、風險加大，助推了地市、樓市走熱。”張大偉表示。
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三四線城市未達政策松綁條件
“房住不炒”“三穩”要求全國“一盤棋”，但落實到各地，卻面臨不同的壓力。
以蘇州、洛陽、呼和浩特、寧波為代表的熱點一二線城市仍面臨抑制房價上漲要求，部分三四線城市則需應對樓市防跌難題。
據記者不完全梳理，截至目前，已有開封(發布一日后撤回)、菏澤、太原三城取消限售令，另有衡陽(同樣是發布后撤回)、南京高淳區、蘭州等地取消限購令。此外，安徽阜陽已取消土地出讓限價條款。
三四線城市樓市面臨的壓力究竟有多大？
上海易居房地產研究院《2019年上半年中國百城庫存報告》顯示，截至2019年6月底，易居房地產研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45203萬平方米，環比增長0.4%，同比增長6.0%。其中64個三四線城市庫存總量為20180萬平方米，環比增長0.6%，同比增長9.5%。易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示：“三四線城市庫存已經連續8個月同比正增長，庫存去化壓力有所增加。”
和熱點一二線城市不同，受調控影響，近兩年，三四線城市樓市快速降溫。
以開封為例。2017年5月，開封發布“汴九條”，調控樓市。當年，開封市全年商品房總銷售面積為394.68萬平方米，月平均成交約32.89萬平方米。隨后市場快速下滑，2018年開封全市新建商品房累計成交258.5萬平方米，同比下滑21.53%，月平均成交面積約為21.54萬平方米。
根據諸葛找房提供的數據，開封市場下行的趨勢至今仍未扭轉—2019年上半年，開封市區成交商品住宅124.51萬平方米，月平均成交量約為20.75萬平方米。但上海易居房地產研究院同時提出，三四線城市樓市政策松綁的條件還不成熟，因為房價漲幅依然在擴大。
根據《2019年上半年中國百城房價報告》，今年上半年，易居房地產研究院監測64個三四線城市新建商品住宅成交均價為10927元/平方米，同比上漲10.1%。
嚴躍進指出，三四線城市房價的這一波上漲，甚至可以追溯到2018年6月：從2018年6月開始，三四線城市房價同比漲幅曲線呈上揚態勢，中間雖略有波動但趨勢不改。
諸葛找房數據研究中心分析師段雨桐指出：“2019年第30周，三四線城市的商品住宅均價為11365元/平方米，環比微漲0.06%，連續三周上漲，雖說‘因城施策’，但目前三四線城市并不具備政策松綁條件。地方政府出臺政策前，應先詳細了解地方具體情況、預計政策效果，再根據國家的調控方向，出臺適合自己城市的政策。”
