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2019年7月,TOP100房企單月業(yè)績表現(xiàn)整體平穩(wěn),與上半年均值基本持平。受上半年末企業(yè)業(yè)績沖刺影響,百強房企7月單月銷售規(guī)模較6月環(huán)比降低近29%,同比略高于去年同期。1-7月,TOP31-50梯隊房企競爭格局加劇,TOP50房企銷售權益金額門檻較去年同期提升較大。
另外,截止目前已有不少規(guī)模上市房企陸續(xù)披露了2019年上半年的業(yè)績預告。從企業(yè)利潤表現(xiàn)來看,今年房企整體利潤規(guī)模在上了一個臺階之后進入平穩(wěn)期。規(guī)模房企的利潤表現(xiàn)強者恒強,而中小規(guī)模房企未來利潤增長仍將面臨較大的壓力。
我們認為,雖然7月房地產市場表面上似有淡季不淡的錯覺,實際市場正加速轉冷。隨著前期積壓的市場需求陸續(xù)釋放完畢,后續(xù)置業(yè)需求明顯不濟,市場觀望情緒愈加濃重。此次中央會議首提不將房地產作為短期刺激經濟的手段,釋放房地產調控仍需從緊執(zhí)行的信號。預計8月市場將繼續(xù)走弱,9月特別是四季度之后隨著企業(yè)供貨的增加,百強房企的整體銷售可能會有一定幅度的提升,但出現(xiàn)快速增長的概率不大。
01 整體業(yè)績
百強房企7月業(yè)績環(huán)比降低29%
2019年以來,中國房地產市場保持穩(wěn)定增長預期。1-7月,按照可比口徑統(tǒng)計,TOP100規(guī)模房企的累計業(yè)績同比增速在4%左右,行業(yè)整體規(guī)模增速較2018年放緩顯著。7月,百強房企的單月業(yè)績表現(xiàn)整體平穩(wěn),與上半年均值基本持平。單月操盤口徑和權益口徑的銷售規(guī)模均較6月環(huán)比降低近29%,同比略高于去年同期。我們認為,2019年將是房地產市場銷售“小年”的預期不變。三四季度隨著企業(yè)供貨的增加,百強房企的整體銷售會有一定幅度的提升,但出現(xiàn)快速增長的概率不大。
02 上榜門檻
TOP100房企權益金額門檻較去年持平
2019年1-7月,除TOP10房企外,百強房企各梯隊權益銷售金額門檻較去年同期都略有提升。其中,TOP20和TOP30房企權益金額門檻為569億元和401.6億元,分別同比提升4.5%和3.1%。TOP100房企權益金額門檻101.8億元,與去年同期基本持平。而TOP31-50梯隊房企競爭格局加劇,權益金額門檻較去年同期大幅提升15.5%至279.7億元。
03 企業(yè)表現(xiàn)
標桿上市房企增速20%,高于行業(yè)整體
從企業(yè)表現(xiàn)來看,碧桂園(10.68, -0.20, -1.84%)(02007)7月單月實現(xiàn)全口徑銷售金額590億元,累計業(yè)績4485.4億元,在操盤、全口徑、權益三大金額榜中繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)榜首的位置。2019年以來TOP3龍頭房企提質控速,規(guī)模增速持續(xù)放緩。1-7月,碧桂園、恒大(03333)的全口徑業(yè)績規(guī)模較去年同期分別同比微降2.8%和5.5%。值得注意的是,三家龍頭房企7月單月銷售規(guī)模在環(huán)比下降的同時,也顯著低于上半年的業(yè)績均值。
而對于TOP3之外的標桿上市房企而言,這部分房企2019年至今的累計業(yè)績整體增速仍將近20%,強于行業(yè)整體。其中,世茂、遠洋、越秀、中駿、禹洲、寶龍等房企累計業(yè)績增速較高。另外,保利、綠城、正榮、金茂、建業(yè)、首創(chuàng)等房企7月單月業(yè)績表現(xiàn)較為突出,較去年同期業(yè)績同比增幅較大。
04 利潤表現(xiàn)
規(guī)模房企強者恒強
企業(yè)整體利潤增長進入平穩(wěn)期
截止目前,已有不少規(guī)模上市房企陸續(xù)披露了2019年上半年的業(yè)績預告。我們認為,相較于2018年同期房企利潤水平的大幅增長,今年企業(yè)整體的利潤規(guī)模在上了一個臺階之后,進入到一個平穩(wěn)期。
具體來看,規(guī)模房企的利潤表現(xiàn)強者恒強,其中如保利、綠地2019年上半年歸母凈利潤分別預期增長59.1%和45.7%至103.5億元和88.2億元;金科、泰禾、藍光的歸母凈利潤增速也在2018年的基礎上有進一步提升。此外,融創(chuàng)、首開、陽光城等房企2019年上半年歸母凈利潤增速則較去年同期和全年均有一定放緩,利潤增長進入平穩(wěn)期。
而市場調整期下隨著行業(yè)競爭格局加劇,企業(yè)的利潤增長也出現(xiàn)了一定分化。據統(tǒng)計,2019年上半年預計盈虧的基本都是200強之外規(guī)模較小的房企。從長期來看,特別是對于中小規(guī)模房企而言,未來的利潤增長仍將面臨較大的壓力。如何平衡規(guī)模增長與增長質量對經營者的管理能力也提出了更高的要求。
05 企業(yè)融資
二季度后收緊,下半年延續(xù)偏緊的融資環(huán)境
2019年,房企第一和第二季度的融資情況有比較明顯的不同。其中,一季度的融資環(huán)境延續(xù)了2018年底以來適度寬松的態(tài)勢,使得整個一季度的房企融資出現(xiàn)了“小陽春”,房企1月的融資額還達到了近兩年來的新高。而二季度以來,由于4月整體融資環(huán)境有所收緊,5月發(fā)布了23號文限制房企融資,房企融資規(guī)模有較為明顯的減少,融資成本也有顯著提升。預計隨著房企償債潮的到來,下半年房企的融資環(huán)境將以偏緊為主。
06 市場預判
表面上淡季不淡、實際市場加速轉冷
8月份將繼續(xù)走弱
表面上看,7月份房地產市場似有淡季不淡的錯覺,重點監(jiān)測城市累計成交量環(huán)比下降11%,同比仍增長2%。主要還是受延遲備案因素影響,6月底房企沖業(yè)績,大量的已售未備案房源延遲至7月份集中備案。
具體而言,一線城市成交量環(huán)比全線回落,同比仍增長21%,北京同比倍增。二三線城市成交量環(huán)比下降12%,同比基本持平。近6成二三線城市成交量環(huán)比高位回落,重慶、濟南等環(huán)比跌幅超-30%。近4成二三線城市成交量同比有所回調,長沙、重慶成交顯著縮量,同比皆腰斬。受延遲備案等因素影響,昆明、武漢等成交量仍處高位,同比均翻番。
實際上7月份房地產市場正加速轉冷,市場觀望情緒愈加濃重。隨著前期積壓的市場需求陸續(xù)釋放完畢,3月份以來的“小陽春”行情早已戛然而止,后續(xù)置業(yè)需求明顯不濟,部分城市甚至開始出現(xiàn)需求斷層的極端現(xiàn)象。
展望未來,中央會議首提不將房地產作為短期刺激經濟的手段,已然釋放房地產調控仍需從緊執(zhí)行的信號,預計三季度房地產市場不容樂觀,8月份市場將繼續(xù)走弱。受此影響,房企正迎來真正的考驗,建議堅持“促銷售、抓回款”策略,不能靠天靠地,只能靠自己。
