正值樓市“金九銀十”之際，這個(gè)“十一”假期看房的人還能否再現(xiàn)此前人山人海的盛景？
記者假期走訪北京、廈門、南京、蘇州等多個(gè)熱點(diǎn)城市樓盤了解到，嚴(yán)格的調(diào)控政策下，購房者對(duì)后市預(yù)期平穩(wěn)，因此并不著急趕著在“十一”假期看房購房，“貨比三家”、“持幣觀望”的心態(tài)明顯。售樓處鮮有人氣爆棚的狀況，在北京，“十一”假期售樓處的人氣甚至不如平時(shí)周末。
北京：網(wǎng)紅盤也打折
北京自2017年開始顯著加大土地供應(yīng)，并且出讓的地塊大多屬于“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”的地塊，即在拍地之時(shí)起就已經(jīng)限定了未來房屋出售的最高房?jī)r(jià)。因此，目前北京市場(chǎng)的絕大多數(shù)在售新建純商品房住宅都是限競(jìng)房。
限競(jìng)房的集中入市，增加了供應(yīng)，同時(shí)拉低了周邊二手房的價(jià)格，起到了引導(dǎo)樓市價(jià)格理性回歸的作用。
同一時(shí)期項(xiàng)目扎堆入市，還面臨著市區(qū)二手房的激烈競(jìng)爭(zhēng)，銷售壓力倒逼之下，不少開發(fā)商不得不在限競(jìng)房房型設(shè)計(jì)和軟裝方面下功夫。
記者節(jié)日期間走訪了數(shù)個(gè)限競(jìng)房“網(wǎng)紅盤”。
位于昌平區(qū)的某新盤是目前京城關(guān)注度排名前三的限競(jìng)房A項(xiàng)目，二期項(xiàng)目今年5月入市，推出了120平米、140平米和160平米的三居、四居戶型。該項(xiàng)目最大的看點(diǎn)是引入了該地產(chǎn)集團(tuán)的豪宅產(chǎn)品線，南向大面寬、低容積率、一梯兩戶、新風(fēng)系統(tǒng)、室內(nèi)恒溫系統(tǒng)同時(shí)精裝修交房，均價(jià)在5.5萬元/平方米。
圖片來源：某樓盤139平米項(xiàng)目戶型圖
中證君了解到，盡管去化速度居前，但這一項(xiàng)目至今尚未售罄，除120平米左右戶型外，140平米和160平米的戶型仍有不少可供挑選。
位于A項(xiàng)目不遠(yuǎn)處，即將開盤的B項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上也是下足功夫。除了南向大面寬、新風(fēng)系統(tǒng)、地暖和精裝修交房的類似配置外，B項(xiàng)目主打高得房率，B項(xiàng)目的銷售人員對(duì)中證君表示，B項(xiàng)目的多數(shù)戶型得房率在85%以上，頂樓贈(zèng)送30平米的露臺(tái)，底層贈(zèng)送花園面積，項(xiàng)目均價(jià)目前尚未確定，但預(yù)計(jì)與A項(xiàng)目差距不大。
記者發(fā)現(xiàn)，即使是網(wǎng)紅盤，“十一”假期也人氣不旺。“房?jī)r(jià)現(xiàn)階段不可能上調(diào)，'十一'假期大家都出去旅游了，這幾天來看房的甚至不如平時(shí)周末人多。”某項(xiàng)目銷售對(duì)中證君表示。
“十一”假期北京某處新盤看房客稀少
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)記者表示，限競(jìng)房扎堆入市，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，開發(fā)商不得不在產(chǎn)品上積極做加法，相比以往，限競(jìng)房產(chǎn)品力提升聚焦目標(biāo)客戶的切實(shí)的生活需求，比如加大南向面寬，優(yōu)化空間功能，注重生活細(xì)節(jié)的精裝等等，當(dāng)下的限競(jìng)房則向著更“好住”的方向在努力。另一方面則在售價(jià)上做減法，加快去化。
記者在走訪這些網(wǎng)紅盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，即使是網(wǎng)紅盤，購房者若意向明確，實(shí)際能要到不小的優(yōu)惠力度。某網(wǎng)紅樓盤銷售表示，若能全款買房，裝修部分可打8折，算下來實(shí)際能夠優(yōu)惠接近20萬。而全款的付款周期實(shí)際是可以協(xié)商的，要求并不苛刻。
某樓盤銷售對(duì)中證君表示，參與排卡需要交20萬元定金，交完定金后即可享受總價(jià)一個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠并可優(yōu)先選房，同時(shí)定金隨時(shí)可退。在看完樣板間后，該銷售悄悄對(duì)中證君表示，排卡意向定金付2萬也行，同樣可以享受到前述一系列優(yōu)惠條件。只要符合購房和貸款資格，銷售可以根據(jù)客戶的情況設(shè)計(jì)符合客戶需求的付款周期和貸款方案。
強(qiáng)二線城市：新樓盤仍搶購火爆
近年來，廈門、鄭州、武漢、南京、蘇州等強(qiáng)二線城市崛起，這些城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ螅涮自O(shè)施不斷完善，吸引了大量人才落戶。
記者在“十一”假期走訪這些強(qiáng)二線樓市時(shí)發(fā)現(xiàn)，盡管這些城市新建住宅價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，但攜上一輪價(jià)格大漲的余威，購房者仍看好樓市前景，不少新盤價(jià)格堅(jiān)挺，難有議價(jià)空間。
記者走訪了廈門地區(qū)多處新樓盤，多個(gè)樓盤在黃金周并沒有推出促銷活動(dòng)。市區(qū)總價(jià)在500萬左右的洋房住宅項(xiàng)目，最大優(yōu)惠只是買房加購車位可享總價(jià)減10萬的優(yōu)惠。不少樓盤小戶型開盤當(dāng)天便宣告售罄。
廈門地區(qū)多位銷售人員向中證君表示，廈門地區(qū)在售新盤均價(jià)在4萬-6萬/平方米，最貴的項(xiàng)目開盤價(jià)超過10萬/平方米。除了地段和裝修差異外，周圍配套是最大賣點(diǎn)。
在蘇州、南京等地區(qū)，這些地區(qū)老城區(qū)新樓盤項(xiàng)目基本被別墅和洋房包攬。從走訪結(jié)果看，市區(qū)新樓盤項(xiàng)目均沒有促銷活動(dòng)。
以位于蘇州姑蘇區(qū)某樓盤為例，在售樓盤全部為別墅項(xiàng)目。該項(xiàng)目于2018年底開始銷售，目前聯(lián)排、疊拼、獨(dú)棟、復(fù)式等戶型一應(yīng)俱全。
據(jù)銷售人員介紹，該項(xiàng)目目前實(shí)行“一房一價(jià)”，總價(jià)2000萬元起步。均價(jià)在4萬-6萬/平米。按照戶型和所在位置，價(jià)格差異較大。“靠近湖邊的位置，均價(jià)都在6萬/平方米。”
上述銷售人員稱，蘇州地區(qū)別墅項(xiàng)目也限購，外地戶口需要交夠2年社保，受購房資質(zhì)和貸款限制的影響，去化速度有限，所以現(xiàn)在還沒賣完。但是，項(xiàng)目不會(huì)降價(jià)。畢竟是姑蘇老城區(qū)，景觀和教育配套都是其他城區(qū)不能比的。項(xiàng)目是本土開發(fā)商拿地，地段十分稀缺。除非公司需要現(xiàn)金流，否則不會(huì)大規(guī)模促銷。
記者走訪南京地區(qū)發(fā)現(xiàn)，樓房銷售人員在“十一”假期干勁十足。在景區(qū)附近的地鐵、商場(chǎng)發(fā)傳單的人員比比皆是。但是，所售項(xiàng)目卻不是南京的樓盤。多數(shù)位于鎮(zhèn)江句容，與南京遠(yuǎn)郊江寧區(qū)仍然有較遠(yuǎn)的距離。
記者了解到，這些項(xiàng)目多數(shù)不限購，可以供外地人購買。由于項(xiàng)目距離市區(qū)較遠(yuǎn)，為了吸引購房者，項(xiàng)目交房均為精裝修。多數(shù)戶型較好，89平米可以做到三居室，得房率超過80%。此外，部分項(xiàng)目還有贈(zèng)送面積。
不過中證君了解到，在這些強(qiáng)二線城市，盡管不少新盤價(jià)格難有商量空間，但在一些區(qū)域，一手房和二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了倒掛的情形，即周邊二手房?jī)r(jià)格實(shí)際成交價(jià)格低于一手房?jī)r(jià)格。這意味著，這些城市的一手房的價(jià)格存在一定的泡沫，購房者仍需理性看待。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中證君表示，從最近的市場(chǎng)看，部分城市降溫已經(jīng)開始出現(xiàn)，多個(gè)城市的新建住宅與二手房住宅市場(chǎng)均出現(xiàn)了降價(jià)促銷現(xiàn)象。除深圳外，大部分熱點(diǎn)一二線城市的庫存都有不同程度上升。在樓市調(diào)控重壓不改、信貸收緊的背景下，特別是目前的LPR計(jì)算利率方法下，實(shí)際房貸利率并未降低，這使得最近市場(chǎng)再次觀望。從市場(chǎng)看，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場(chǎng)繼續(xù)沖高。
蓄客沖刺四季度
從一線城市的情況來看，盡管“十一”假期市場(chǎng)人氣不旺，但地產(chǎn)商和銷售仍通過一系列活動(dòng)積極蓄客，全力沖刺四季度。
上述A項(xiàng)目銷售對(duì)中證君表示，11月A項(xiàng)目周邊將推出70平米和90平米的兩居和三居項(xiàng)目，盡管產(chǎn)品配置不及A項(xiàng)目，但由于總價(jià)低，預(yù)計(jì)去化速度將快于A項(xiàng)目。目前他們也在向那些預(yù)算不足的客戶積極推薦這一項(xiàng)目。
B項(xiàng)目計(jì)劃10月底開盤，沖刺四季度的意圖明顯。該項(xiàng)目銷售對(duì)中證君表示，目前該項(xiàng)目正在積極吸引客戶看房，購房者如果能介紹新客戶，還能夠享受更多折扣。
克而瑞地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，9月在推案量上升、促銷力度加大的推動(dòng)下，百強(qiáng)房企業(yè)績(jī)較7、8兩月提升明顯，單月權(quán)益銷售金額環(huán)比增長(zhǎng)23.9%，增幅較去年同期提升近11個(gè)百分點(diǎn)。
從業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看，受益于供貨力度的加大，9月TOP50房企中有超過8成的企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比提升。如恒大9月單月實(shí)現(xiàn)全口徑業(yè)績(jī)規(guī)模830億元，較8月環(huán)比大幅增長(zhǎng)73.6%，世茂和陽光城房企9月實(shí)現(xiàn)單月銷售金額320.9億元和271.9億元，分別環(huán)比增長(zhǎng)49%和60.3%。
從目標(biāo)完成情況來看，截止到9月末，在年內(nèi)設(shè)定了全年銷售目標(biāo)的房企中，近4成房企目標(biāo)完成率達(dá)到75%以上，另有近4成房企的目標(biāo)完成率處于65%-75%區(qū)間，剩余房企目標(biāo)完成率未達(dá)到65%。
克而瑞認(rèn)為，四季度是房企沖刺全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的關(guān)鍵期，從房企的中期披露來看，多數(shù)企業(yè)供貨節(jié)點(diǎn)多集中在四季度，將為業(yè)績(jī)沖刺提供有力保障。相信在企業(yè)增加貨量供應(yīng)、加強(qiáng)營銷力度之下，四季度房企整體銷售規(guī)模會(huì)有一定的回升。
