天氣轉(zhuǎn)涼，但房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減，不僅土地市場(chǎng)火熱，銷(xiāo)售步入金九銀十旺季，房企在資本市場(chǎng)也不甘寂寞。8月，從香港到內(nèi)地，綠地完成港股上市，財(cái)信地產(chǎn)入主國(guó)興地產(chǎn)，藍(lán)光借殼四川迪康，海航入主億城等，房企在資本市場(chǎng)掀起了一陣“地產(chǎn)旋風(fēng)”。
現(xiàn)象 龍頭打通雙平臺(tái)，中小房企謀借殼
8月27日，運(yùn)作了四個(gè)月的綠地借殼盛高置地交易完成，綠地成功登陸香港交易所，這家國(guó)內(nèi)“巨無(wú)霸”房企醞釀十年之久的上市之路終于成功；而綠地同時(shí)仍在謀劃借殼A股上市公司金豐投資，打通內(nèi)地、香港資本市場(chǎng)的雙平臺(tái)。
記者根據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)，除了綠地，借著A股“上市房企融資有望放開(kāi)”的東風(fēng)，已有數(shù)十家上市房企公告了股權(quán)、債權(quán)融資預(yù)案，其中包括備受業(yè)界關(guān)注的成都龍頭房企藍(lán)光地產(chǎn)借殼四川迪康，以及擅長(zhǎng)資本運(yùn)作的海航資本以16億元成為億城股份大股東。
從最新進(jìn)展來(lái)看，由于殼資源都存在虧損、資金緊張等問(wèn)題，新任大股東首先都以資產(chǎn)注入、現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)等形式“輸血”，業(yè)內(nèi)稱這是“融資之前先投資”。8月29日，已停牌20天、剛更換大股東的四川迪康披露重大資產(chǎn)重組進(jìn)展公告，將以增發(fā)股份的方式購(gòu)買(mǎi)大股東四川藍(lán)光集團(tuán)旗下的資產(chǎn)，同時(shí)相應(yīng)募集配套資金。
同樣將接受大股東輸血的還有深交所上市的小型開(kāi)發(fā)商國(guó)興地產(chǎn)。8月26日，剛買(mǎi)下29.9%股權(quán)一周的大股東財(cái)信地產(chǎn)宣布，擬通過(guò)現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)全部定增股份的方式，為上市公司注入資金，以加快項(xiàng)目進(jìn)度。
但相較于上述目的明確的房企借殼，億城股份最新的大股東海航資本則被視為“異類(lèi)”。據(jù)接近億城的人士透露，目前億城還在按常規(guī)運(yùn)作，由于海航集團(tuán)旗下已有7個(gè)上市企業(yè)，億城管理層尚不清楚海航未來(lái)對(duì)公司的定位，是否作為海航的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，還是另有打算。
分析 房企借殼投資在前，融資在后
多名業(yè)內(nèi)人士都表示，無(wú)論是在國(guó)內(nèi)還是海外，房企借殼都是“投資”功能大過(guò)“融資”功能，短期內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)公開(kāi)市場(chǎng)的融資。
以國(guó)興地產(chǎn)為例，2013年1月-6月，國(guó)興地產(chǎn)虧損906萬(wàn)元，從項(xiàng)目上看公司是“光桿司令”，只有位于重慶的“國(guó)興北岸江山”一個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)。
“重慶項(xiàng)目銷(xiāo)售情況不錯(cuò)，但由于樓市調(diào)控，從二級(jí)市場(chǎng)募集資金和取得新的銀行借款存在較大難度，都制約了公司的發(fā)展。”國(guó)興地產(chǎn)相關(guān)人士表示。
業(yè)內(nèi)人士表示，大股東是否有財(cái)力支持，以及資產(chǎn)注入的方案是否能獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，都將決定財(cái)信地產(chǎn)等借殼房企的未來(lái)發(fā)展。“企業(yè)借殼也需要支付很大成本，近年來(lái)香港買(mǎi)殼成本激增，還有嚴(yán)格的外匯管制；而在國(guó)內(nèi)買(mǎi)了殼后，由于政策風(fēng)險(xiǎn)，最終失敗的風(fēng)險(xiǎn)很大。”東匯置地投資管理有限公司CEO劉東如是說(shuō)。
“2011年證監(jiān)會(huì)出了新文件，要求借殼融資的標(biāo)準(zhǔn)幾乎和IPO趨同。”國(guó)內(nèi)一家券商股票承銷(xiāo)部主管說(shuō)，這些指標(biāo)包括業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)、每股盈利等，這也是金科等2011年借殼成功的房企這三年努力“沖業(yè)績(jī)”，以便房企融資政策開(kāi)閘后，能迅速配股、發(fā)債融資。
記者了解到，即使綠地已在香港上市，但在未來(lái)兩年內(nèi)，綠地集團(tuán)的資產(chǎn)注入綠地香港還需要符合一定的指標(biāo)要求，如果注入資產(chǎn)過(guò)大，將被按照新股上市處理，這也意味著房企將面臨更嚴(yán)苛和更漫長(zhǎng)的審查標(biāo)準(zhǔn)。
據(jù)悉，借殼境外上市的房企目前一般都通過(guò)發(fā)債走“曲線融資”路徑，并不輕易涉足增發(fā)股票或大股東資產(chǎn)注入。如2012年借殼成功的香港萬(wàn)科，3月發(fā)行8億美元5年期定息債券，年利率僅為2.7%。
■ 觀察
寄托“彎道超車(chē)”也不能“過(guò)于樂(lè)觀”
記者了解到，打通資本市場(chǎng)被多數(shù)房企視為實(shí)現(xiàn)“彎道超車(chē)”的必經(jīng)之路，如龍湖、恒大等房企的成功案例比比皆是，但房企變身為上市公司大股東僅僅是“借殼”第一步，此后還有相關(guān)的手續(xù)審核、資產(chǎn)注入、股票增發(fā)、更名等事宜，關(guān)鍵是還需要得到證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)。
業(yè)內(nèi)人士介紹，房企A股再融資關(guān)閘已有4年之久，其中也不乏“開(kāi)閘”傳言，但最后都證明只是監(jiān)管層對(duì)“個(gè)例”的放行。
記者查閱資料顯示，兩年前A股市場(chǎng)也曾出現(xiàn)多家房企“借殼”熱潮，2010年地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)首例成功的房企借殼案例，是北京新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)借殼S*ST圣方；而2011年7月-9月，連續(xù)有新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)、宋都集團(tuán)、金科股份、銀億房產(chǎn)、象嶼股份、華夏幸福等6家開(kāi)發(fā)商通過(guò)借殼ST股，成功登陸A股。
“事后看，這么多家房企借殼的集中釋放，要么報(bào)批的時(shí)間較早，要么只是證監(jiān)會(huì)在收緊閘門(mén)前的一次性行為，不具有行業(yè)意義。”上述券商表示，目前A股再融資開(kāi)閘還沒(méi)有真正成功的新案例，不僅是房企，一些地產(chǎn)相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)如家電、建材等股票，也都認(rèn)為再融資放開(kāi)將利好產(chǎn)業(yè)鏈，似乎有些“過(guò)于樂(lè)觀”。
交銀施羅德行業(yè)研究員李博表示，雖然加大直接融資比例、降低融資成本是大勢(shì)所趨，但資金會(huì)流入更有效率的企業(yè)，以上市公司為代表的大中型企業(yè)會(huì)得到更多的資源支持，而小企業(yè)的發(fā)展將舉步維艱，行業(yè)集中度將會(huì)進(jìn)一步上升。
本版采寫(xiě)/新京報(bào)記者 自曾暉
