距2016年結(jié)束僅剩一個(gè)月，在今年樓市的高沖下，不少上市公司選擇了賣(mài)房“扮靚”業(yè)績(jī)，而對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，今年更是難得的發(fā)展契機(jī)。恒大、萬(wàn)科兩家龍頭房企早在10月便已突破3000億銷(xiāo)售額大關(guān)，而碧桂園、保利、融創(chuàng)、金地等大型房企也紛紛完成了全年銷(xiāo)售目標(biāo)。
對(duì)比于賺的盆滿缽盈的大型房企，中小房企的生存壓力卻與日俱增。熱點(diǎn)城市地價(jià)的攀升，使得大型房企都在合縱連橫，更難尋中小房企拿地身影；千億級(jí)房企向全國(guó)市場(chǎng)不斷擴(kuò)張的腳步，也讓一些小房企被并購(gòu)重組，改頭換面。融資從緊的大趨勢(shì)下，中小房企不得不紛紛謀求新出路，不斷探索新的發(fā)展方向，而多元轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、進(jìn)軍海外市場(chǎng)則成了他們不同的選擇。
樓市白銀時(shí)代強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 中小房企生存困境
房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)調(diào)整期，市場(chǎng)變化使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)單純依靠拿地開(kāi)發(fā)獲取高利潤(rùn)的時(shí)代一去不返。今年上半年，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走高，盡管為房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)添色不少，但也催熱了土地市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商拿地成本進(jìn)一步升高。
萬(wàn)科在三季報(bào)中表明，從萬(wàn)科持續(xù)觀察的14個(gè)主要城市來(lái)看，三季度土地整體成交溢價(jià)率已經(jīng)攀升至111%。為應(yīng)對(duì)高價(jià)地，龍頭房企也不得不抱團(tuán)取暖，數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，全國(guó)土地市場(chǎng)總價(jià)超過(guò)15億的105宗高價(jià)地塊中有52宗被國(guó)企獲得，如今區(qū)域最高價(jià)地塊的締造者，有不少正是手握大量資金、操盤(pán)能力過(guò)人的房企聯(lián)合體。
融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌曾指出，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)每年的住宅銷(xiāo)售額大約是10萬(wàn)億左右。而目前，恒大與萬(wàn)科的銷(xiāo)售額直逼4000億，市場(chǎng)占有率已接近4%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照行業(yè)加速集中的狀態(tài)來(lái)看，未來(lái)市場(chǎng)份額將繼續(xù)向龍頭房企手中集中。長(zhǎng)江證券研報(bào)顯示，今年上半年虧損的房企以中小企業(yè)居多，其中資產(chǎn)低于100億元的房企數(shù)量占比達(dá)76.92%。
可見(jiàn)，對(duì)大部分中小型房企來(lái)說(shuō)，生存空間可謂一而再縮小。由于沒(méi)有充足資金流，他們?cè)缭绲乇桓邇r(jià)地?cái)r在了“拿地——蓋房——銷(xiāo)售”傳統(tǒng)行業(yè)盈利模式的第一步。據(jù)此前21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，有一家深圳本地的小房企負(fù)責(zé)人表示，地價(jià)過(guò)高的環(huán)境下，小房企融資成本也不具有優(yōu)勢(shì)，通過(guò)招拍掛拿地已經(jīng)是不可能的事，目前只能夠通過(guò)部分舊改的項(xiàng)目在夾縫中求生存。
2016年，由于深陷生存困境而被兼并收購(gòu)或舉牌重組的中小房企顯著增加，諸如嘉凱城、廊坊發(fā)展、深深房等。數(shù)據(jù)顯示，2016年1-10月地產(chǎn)行業(yè)收并購(gòu)參與案件達(dá)123宗，收并購(gòu)交易額同比上升24%。
積極探索轉(zhuǎn)型路 發(fā)展文旅、升級(jí)產(chǎn)業(yè)或布局海外
隨著開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的持續(xù)下滑，面對(duì)熱點(diǎn)城市拿地艱難、住宅銷(xiāo)售資金流限制等因素，大多數(shù)中小房企早已開(kāi)始尋求新的盈利點(diǎn)。
一種嘗試是從文化旅游產(chǎn)業(yè)另辟蹊徑，巧妙避開(kāi)萬(wàn)達(dá)之類(lèi)的大房企打造文化旅游城的風(fēng)頭。如云南城投通過(guò)“互聯(lián)網(wǎng)+景區(qū)+N“推動(dòng)云南旅游發(fā)展，新華聯(lián)地產(chǎn)著力打造“古鎮(zhèn)+”文化旅游項(xiàng)目。
此外，越來(lái)越多的中小型房企開(kāi)始將地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)結(jié)合。寧波的榮安地產(chǎn)選擇了走生態(tài)社區(qū)之路，在多項(xiàng)目中引入凈水系統(tǒng)、空氣凈化系統(tǒng)等生態(tài)科技，用來(lái)完善地產(chǎn)發(fā)展。
“現(xiàn)在很多國(guó)人去日本進(jìn)行醫(yī)療消費(fèi)，說(shuō)明這方面市場(chǎng)有需求，如果這種需求能在中國(guó)落地，就是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。目前我們正在做初步轉(zhuǎn)型嘗試。”在嘗試將地產(chǎn)與醫(yī)療結(jié)合的廣宇集團(tuán)董事長(zhǎng)王軼磊看來(lái)，醫(yī)療的平穩(wěn)性和地產(chǎn)的波動(dòng)性，對(duì)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力也是一個(gè)比較好的平衡點(diǎn)。
中小型房企出海“掘金”亦被視作一個(gè)良好的轉(zhuǎn)型方向。拓宏集團(tuán)與美國(guó)本土開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)在建和擬建的住宅項(xiàng)目，勒泰商業(yè)地產(chǎn)在美國(guó)、加拿大等地投建打造富有中國(guó)文化特色的現(xiàn)代化商業(yè)項(xiàng)目，安邦、復(fù)星、朗詩(shī)也在海外均有布局。資料顯示，國(guó)內(nèi)房企在海外投資額每年都呈上升趨勢(shì)，根據(jù)高力國(guó)際的交易記錄，目前海外發(fā)達(dá)國(guó)家的一線城市也都存在中國(guó)開(kāi)發(fā)商的影子。
融資收緊限制中小房企發(fā)展 轉(zhuǎn)型陣痛前路難辨
盡管中小型房企在逆境中轉(zhuǎn)型方式多種多樣，但在政策日漸收緊的大環(huán)境下，其發(fā)展前路仍坎坷難辨。
2016下半年，隨著各地政策收緊，房地產(chǎn)銷(xiāo)售也迎來(lái)新一輪“陣痛”。據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新公布的前10月房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告顯示， 1-10月，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)27.0%，增速比前9月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)42.6%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。
在銷(xiāo)售增速回落的基礎(chǔ)上，房企融資環(huán)境進(jìn)一步收緊。繼10月28日上交所明確房地產(chǎn)及產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類(lèi)監(jiān)管的標(biāo)準(zhǔn)后，深交所日前也發(fā)布了房地產(chǎn)及產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司分類(lèi)監(jiān)管新規(guī)，其中提到，有重大違法違規(guī)行為，在重點(diǎn)調(diào)控的熱點(diǎn)城市競(jìng)拍地王、哄抬地價(jià)，前次債券募集資金尚未使用完畢或違規(guī)使用募集資金的三類(lèi)房企，將禁止發(fā)行公司債。
同花順數(shù)據(jù)顯示，以2015年年報(bào)數(shù)據(jù)測(cè)算，135家房企中有29%屬于風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)，26%屬于關(guān)注類(lèi)，屬于正常類(lèi)的不到一半。換句話說(shuō)，真正“達(dá)標(biāo)”可以發(fā)債的房地產(chǎn)企業(yè)可能僅剩一半，在無(wú)形中收緊了中小型房企的資金來(lái)源，這無(wú)疑也限制了他們的轉(zhuǎn)型之路。
業(yè)內(nèi)人士指出，盡管中小房企資金緊縮，但為平衡長(zhǎng)短期收益，卻可嘗試采取部分銷(xiāo)售、部分運(yùn)營(yíng)增值的運(yùn)營(yíng)模式。上述文旅古鎮(zhèn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)者、新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)董事長(zhǎng)蘇波就表示，可以在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度上采用梯度開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，從而形成收益穩(wěn)定增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)模式。通過(guò)堅(jiān)持銷(xiāo)售+自持的運(yùn)營(yíng)模式，從可售物業(yè)收益、自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益、其他邊際收益獲利，保證項(xiàng)目穩(wěn)定的現(xiàn)金流和實(shí)現(xiàn)盈利。
無(wú)論如何，面對(duì)拿地價(jià)日漸升高、融資環(huán)境一再收緊的窘境，中小型房企面對(duì)的似乎只有“要么轉(zhuǎn)型、要么被收購(gòu)”的艱難抉擇，盡管還有小部分房企借由重組完全脫離了房地產(chǎn)行業(yè)，但絕大多數(shù)還在白銀時(shí)代的樓市中掙扎沉浮，他們不得不使出渾身解數(shù)，在轉(zhuǎn)型道路上踏著荊棘，奮力拼搏。
