全國35個大中城市普遍存在估值過高的風(fēng)險，整體風(fēng)險較突出的有十個城市，深圳、廈門風(fēng)險最突出。報告預(yù)測，這些估值過高市場房價極有可能下跌，剛需族的購房機會來了！
日前，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院課題組發(fā)布了《中國住房發(fā)展報告（2016-2017）》。
報告通過建立中國住房市場風(fēng)險監(jiān)測體系測度發(fā)現(xiàn)，全國35個大中城市普遍存在估值過高的風(fēng)險，整體風(fēng)險較突出的有十個城市，其中深圳、廈門風(fēng)險最突出。
報告中提到，整體風(fēng)險狀況較為突出的多數(shù)為熱點城市，而二線非限購城市的風(fēng)險狀況相對樂觀。
“但全國總體風(fēng)險仍然處在可控的范圍。“報告預(yù)測，2017年中國樓市將迎來一個短期調(diào)整期。
警告：這些城市風(fēng)險最高！
據(jù)第一財經(jīng)報道，報告通過建立中國住房市場風(fēng)險監(jiān)測體系測度發(fā)現(xiàn)，全國35個大中城市普遍存在估值過高的風(fēng)險。整體風(fēng)險最為突出的十個城市依次是：深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州（僅限于全國35大中城市）。
橫向來看，熱點城市的整體風(fēng)險狀況較為突出，而二線非限購城市的風(fēng)險狀況相對樂觀。
縱向來看，當(dāng)前住房市場風(fēng)險整體高于2010年。估值過高的住房市場將極有可能出現(xiàn)房價增速放緩甚至是房價下跌的情形。
本輪樓市過熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點城市，無論是熱點城市房價的上漲幅度還是風(fēng)險的積累程度，均已超過2009-2010時期，值得各界高度警惕。
“但全國總體風(fēng)險仍然處在可控的范圍。”報告認為有四個方面的原因：主要指標(biāo)沒有超越風(fēng)險控制線；本輪過熱是局部不是全局性的；本輪高漲與繁榮不是長期拐點；有諸多工具可以使用和備用。
估值過高的城市 新房價格漲幅超20%
看著日趨上漲的房價，張樂（化名）感到十分忐忑。“房價一漲，首付也立刻多了幾十萬。”
2011年入職的張樂從去年起將買房提上了日程，“年初的時候已經(jīng)有了自己中意的范圍，也看中了幾套房子。本想年中納稅滿5年之后就買下來。”
不曾想過了春節(jié)之后，突然一波暴漲席卷了一線城市。多出的數(shù)十萬首付已經(jīng)徹底將張樂擋在了購房的門檻之外。“現(xiàn)在只能考慮向更遠的地方遷了。”張樂沮喪地說。
根據(jù)研究院智庫中心公布的數(shù)據(jù)來看，自今年以來，報告中提及的10個估值風(fēng)險最突出的城市中，有7個城市的新建商品住宅均價漲幅超過了20%。
數(shù)據(jù)顯示，截至9月，合肥的新建商品住宅均價已達到了14034元/平方米，較今年1月時的9215元/平方米上漲了52.29%。福州以31.24%的均價漲幅位列其后。上海、北京、南京、天津、深圳5座城市的新建商品住宅均價也同比上漲超過20%。
國慶節(jié)期間的多城限購殺得沒有準(zhǔn)備的購房一族措手不及，讓火爆的樓市暫時冷卻下來。上至國家發(fā)改委、住建部、銀監(jiān)會，下至各省市房管局、國土局等部門接連發(fā)聲，推出一系列的調(diào)控政策。這讓不少觀望中的購房者產(chǎn)生疑問：現(xiàn)在要不要買房，以后房價還漲么？
明年全國樓市步入平穩(wěn)期
在接下來的2017年，房價又將如何呢？從最近上海、天津提高購房首付、嚴查倒賣房號行為等舉措來看，政府對調(diào)控房價大有“不達目的誓不罷休”的意思。
回顧中國幾十年的樓市調(diào)控來看，在調(diào)控下，2005年初、2008年下半年、2011下半年、2014年下半年，都是最佳的買房時機。
報告預(yù)測，2017年中國樓市將迎來一個短期調(diào)整期，總體將平穩(wěn)回落，但具有不確定性。基于華房指數(shù)、基本面、改革紅利以及投資投機需求轉(zhuǎn)換等多個層面進行預(yù)測，未來樓市調(diào)整的幅度和時間長度有賴于調(diào)控和改革的力度。空間上，市場調(diào)整也將繼續(xù)呈現(xiàn)差異化。
為深入反映房地產(chǎn)市場動態(tài)變化，國家統(tǒng)計局11月對15個一線和熱點二線城市10月下半月的房價變動情況進行了統(tǒng)計。結(jié)果顯示，一線和熱點二線城市因地制宜、因城施策實施調(diào)控政策以來，房價走勢明顯趨穩(wěn)定。
在具體指標(biāo)上，全國房價整體增幅將收窄，個別月份或?qū)⒔^對下降，其中，一二線城市中先前房價上漲快的城市的房價增幅回落會更大，三四線城市分化；房地產(chǎn)開發(fā)投資將放緩，增幅或?qū)⒌陀?016年;總體庫存將會進一步下降，降幅會有所收窄，且城市間分化嚴重，三四線城市去庫存任務(wù)仍然艱巨；銷售開工方面，2017年銷售或?qū)⒂休^大幅度下降，開工面積也將會下降，同時分化還會持續(xù)，一二線新開工或?qū)⒃黾印５貏e需要警惕調(diào)整沒有到位過熱仍在繼續(xù)、調(diào)整過速過猛、調(diào)整出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)等未來的市場不確定性發(fā)展。
不難看出，最近的一些調(diào)控政策有保有壓，目的在于打擊投機，抑制投資者的過度炒房行為，給剛需族上車的機會。
據(jù)不完全統(tǒng)計，投資客購房比占了總購房者的3成甚至更高。這在一定程度上造成了剛需改善族的購房者恐慌，不少業(yè)主見勢坐地漲價，也在一定程度上助長了樓市的“漲價風(fēng)”。
而隨著限購限貸政策的出臺實施，外來投資客沒有了購房資格。樓市的風(fēng)向似乎變了，樓市也趨于冷靜，投資者受到抑制。供需關(guān)系也發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場，剛需族有了更好的議價條件。
未來一年可能是剛需族購房的最佳時期
從目前的一些政策來看，涉及到房產(chǎn)交易的稅費依然不算是很高，銀行利率仍然是史上最低的，并且還有不少幅度大的優(yōu)惠，總而言之，當(dāng)下的購房環(huán)境依然是一個低利率時代。此外，營改增新政，力度也是前所未有，這對剛需族而言是節(jié)省下了一大筆費用。
同時， 對買房者來說，真正有壓力的供樓期并沒有20年、30年那么多，真正的貸款壓力只有10年。在最初十年可能會相對艱難一點，但只要有一定的償付能力、工作穩(wěn)定基本還是可以還貸的。加上人民幣貶值的沖擊，以后那點房貸很快就不是事了。
除了限購限貸等調(diào)控手段，本輪調(diào)控還特別提出規(guī)范開發(fā)商的行為，重點打擊開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、囤積房源、閑置土地的行為，并規(guī)范網(wǎng)簽和銷售、廣告等。
同時嚴格打擊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)參與炒房、哄抬房價、發(fā)布虛假房源及價格信息、倒賣“房號”、誘騙消費者交易等違法違規(guī)行為。
另外，北上廣深、佛山、惠州等一二線城市均明文嚴禁從事首付貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)或提出對存量房交易進行資金監(jiān)管，杜絕杠桿資金通過購房途徑進入房地產(chǎn)市場，限制頻發(fā)的炒房現(xiàn)象，緩解房價上漲壓力。這些政策為購房者打造了一個相對安全、規(guī)范、健康的購房環(huán)境，有助于剛需族放心置業(yè)。
綜合來看，明年溫和的樓市很可能恰恰方便了真正有購房需求的老百姓。
