房地產市場分類調控政策再加碼。1月12日，國土部召開全國國土資源工作會議，明確將進一步促進房地產市場平穩健康發展，其中重要一條細則，就是研究對去庫存壓力大的三四線城市減少以至暫停住宅用地供應。業內認為，國土等部門再三重申對高庫存城市土地供應的限制，釋放了明確的去庫存決心，政策落地后上述地區房地產市場有望逐漸回歸健康理性，但考慮到我國樓市整體的二元分化局面，希望借此實現一二線熱門城市購房需求的分流恐難成真。
重申暫停宅地供應顯決心
國土部在本次表態中明確，要堅決落實中央關于房地產調控的重大決策，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性土地制度，促進房地產市場平穩健康發展。建立分類調控制度。區分保障性住房和商品房，對保障性住房用地實行應保盡保，對商品房根據供需形勢因城因地施策，建立住宅用地供應分類管理制度。對房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，調整用地結構，提高住宅用地比例；對去庫存壓力大的三四線城市要減少以至暫停住宅用地供應。
據了解，去年5月國土部調控和監測司苗強也曾公開表示，未來一線和部分二線城市房地產用地將有所增加，對房地產庫存明顯的三四線城市，減少甚至停止住房用地供應。對此，專家告訴北京商報記者，本次國土部重申這一做法，可以明顯看出我國去除三四線城市庫存的決心。
專家坦言，近年來，我國房地產業不斷發展，部分房企紛紛從一線城市來到三四線城市開辟市場，但由于開發商沒有正確估計三四線城市真正的住房需求，導致了房地產庫存積壓，“對于部分三四線城市來說，房地產帶來的財政收入可能會占比超過30%，如果房地產市場庫存積壓過多的情況不能盡快得到改善，對部分三四線城市的發展也可能帶來一定影響”。專家表示。因而有專家建議稱，在目前出臺的原則性文件的基礎上，未來我國還可以提出具體的任務和時間點，把要求細化、落實到三四線城市中，這樣才能切實改善高庫存的情況。
數輪調控仍不盡如人意
實際上，為破解房地產庫存痼疾，此前中央和地方已頻“下狠手”，各地都把放寬信貸、活用公積金杠桿、降低稅費、加快棚戶區改造和貨幣化補貼作為去庫存的發力點。此外，全國還有近半省份先后出臺了“一城一策”的去庫存差別化政策。盡管如此，一系列調控的效果卻并不盡如人意。
據了解，全國商品房待售面積在去年2月達到73931萬平方米的年度峰值，比2015年年末增加2077萬平方米，其中住宅庫存“貢獻”超過2/3。而國家統計局最新公布的數據顯示，截至去年11月末，全國商品房待售面積69095萬平方米，環比已經連續9個月下降，庫存累計減少2758萬平方米。雖然這被業內認為是頗為可觀的成績，但若詳細對比數據不難發現，2758萬平方米的去化量，只占了69095萬已有庫存的4%，去庫存形勢依舊嚴峻。
令人擔憂的是，由于市場反應與政策初衷之間出現了背離，本就是庫存“重災區”的三四線城市因為土地供應過剩等原因，去庫存壓力更是有增無減，部分城市甚至出現了庫存不降反升的情況。有分析認為，三四線城市一方面存在供應過剩、房屋和土地存量過高的現狀，另一方面又受產業基礎薄弱等影響，出現人口增長慢甚至負增長，導致樓市供大于求，而大城市的虹吸效應加劇，又吸引了不少三四線城市及小城鎮人口離家，致使去庫存壓力進一步加劇。
三四線樓市有望回歸健康
“此前高庫存城市長期面臨房地產市場的惡性循環，即土地供應越多、地價越低、購買量也越低迷，”亞豪機構市場研究部總監郭毅向北京商報記者分析，這一難題只能依靠重典整治，國土部此次釋放的重要信號，勢必對上述城市正在銷售的地產項目產生影響，使得樓盤稀缺性逐漸體現，或帶動價格出現緩慢上升，從而改變整個區域的價格預期。
在郭毅看來，限制乃至停止土地供應，長期來看，還有利于重新恢復三四線城市房地產市場的健康發展，不過這一政策落地后何時能真正起效，還得看各個城市現有的庫存規模，尤其是已供地但尚未形成商品房供應的規模，“此外，政策執行應由地方政府來動態把控，切記中央層面的一刀切”。
而有專家則認為，如果三四線城市切實落實暫停住宅用地供應的政策，預計只需要一年左右的時間，當地的房地產市場就能恢復供需正常的狀態，房價也會隨之有所提升。“不過這種‘臨時性’手段本質上是減少三四線城市的土地供應，這些城市的實際住房需求和配套設施往往都不會改變，因此房價繼續攀升至高點的可能性不大，如果希望借此為一線城市分流，還有待時日。”郭毅也坦言，目前一線城市各類資源相對集中，短期內住房需求不會下降，而三四線城市面臨的嚴重人口外流情形也導致了本區域住房需求低迷，二者之間的商品房市場并不存在緊密的聯系，因而需求分流較難實現。
