安徽某國(guó)有行信貸人士表示，安徽目前的按揭貸款，銀行確定抵押率時(shí)會(huì)在估值基礎(chǔ)上打八折左右。也就是說(shuō)如果此前按揭購(gòu)買(mǎi)一套房，估值100萬(wàn)的房子可以貸到70萬(wàn)，而現(xiàn)在只能貸到56萬(wàn)左右。
新年伊始，充滿希望，也充滿未知。
2016年火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)讓信貸數(shù)據(jù)中的房貸增量屢創(chuàng)新高，尤其2016年下半年來(lái)，從每月信貸數(shù)據(jù)看，房貸新增量占信貸新增總量最高比例曾超過(guò)98%。但近期一系列房市調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)和房貸均開(kāi)始遇冷。
來(lái)到2017年，各銀行在新一年的業(yè)務(wù)指標(biāo)將為接下來(lái)整年的業(yè)務(wù)重點(diǎn)和業(yè)績(jī)表現(xiàn)定下方向。
鄭江（化名）是華南某股份行的個(gè)貸業(yè)務(wù)經(jīng)理，對(duì)2017年業(yè)務(wù)指標(biāo)的評(píng)價(jià)，他告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者：“我都快被壓彎了。”
銀行調(diào)整房貸考核指標(biāo)
“去年考察增量，今年的指標(biāo)不再考察增量，改為考察業(yè)務(wù)量在同業(yè)市場(chǎng)中占比增加。樓市遇冷，繼續(xù)考察增量已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)。”鄭江還表示，一線城市中除廣州的指標(biāo)基本沒(méi)有改變外，北京、深圳、上海以及其他樓市政策影響較大地區(qū)基本都有相應(yīng)調(diào)整，且因?yàn)殂y行系統(tǒng)政策制定通常呈現(xiàn)高度一致性，所以同區(qū)域的銀行應(yīng)是同步調(diào)整。
而鄭江感到壓力倍增的主要原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，考察同業(yè)占比增量可能更難把控，所以某種程度上可以說(shuō)執(zhí)行層面其實(shí)還是要拼命做業(yè)務(wù)。但從新年第一周的房市數(shù)據(jù)看，成交價(jià)和房?jī)r(jià)都有明顯下跌，業(yè)務(wù)難度明顯增大。
鄭江還表示，“前面兩年銀行指標(biāo)不會(huì)制定得特別詳細(xì)和明確，而2017年在年初就明確下達(dá)每個(gè)部門(mén)具體要達(dá)到的指標(biāo)，明顯感受到指標(biāo)制定的周期在變短。之前可能半年，現(xiàn)在可能2-3個(gè)月就會(huì)進(jìn)行指標(biāo)的調(diào)整。并且這個(gè)指標(biāo)也不是具體的數(shù)值，而是有一個(gè)彈性的空間。”
對(duì)此，他解釋稱(chēng)，呈現(xiàn)出這個(gè)態(tài)勢(shì)原因主要是，這兩年市場(chǎng)政策和反應(yīng)機(jī)制都呈現(xiàn)出了比較不規(guī)律的特點(diǎn)。2016年就出現(xiàn)了收緊、松綁又收緊的政策變化，銀行的指標(biāo)必須應(yīng)對(duì)整體政策隨時(shí)變化。
某國(guó)有行地方分行行長(zhǎng)對(duì)此表示，“出現(xiàn)這種考察指標(biāo)的轉(zhuǎn)變主要原因是增量難以保證了，銀行回歸理性，這是好事。”
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者還了解到，除房市政策影響巨大的地區(qū)外，其他地區(qū)的指標(biāo)也有相應(yīng)調(diào)整，反映了“因地制宜”的特性。
山東某國(guó)有行地方支行信貸業(yè)務(wù)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者：“山東的房?jī)r(jià)整體趨于理性，庫(kù)存量也較大，所以我們還是傳統(tǒng)的考核增量，但是市場(chǎng)占比是評(píng)價(jià)的約束條件，二者都要實(shí)現(xiàn)。目前山東區(qū)域內(nèi)，前三個(gè)月個(gè)貸審批沒(méi)有門(mén)檻，一季度之后政策待定，可以理解為個(gè)貸額度在前三個(gè)月是鼓勵(lì)發(fā)放的。”
該人士還向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者解釋其指標(biāo)的具體制定規(guī)則，是依據(jù)去年年底的投放量和儲(chǔ)備的樓盤(pán)客戶數(shù)，加上與開(kāi)發(fā)商談妥的項(xiàng)目量，再加權(quán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期。
按揭可能打折
“2017年是調(diào)整期，銀行并不看好樓市，個(gè)貸指標(biāo)不考察增量已經(jīng)可以看作是對(duì)房市持續(xù)收緊的明確風(fēng)向。在經(jīng)歷一輪高漲之后，這一波政策調(diào)控意圖就是擠出房市中虛高的水分，房?jī)r(jià)會(huì)逐漸回歸一個(gè)理性的水平。”鄭江稱(chēng)。
安徽某國(guó)有行信貸人士表示，安徽目前考察指標(biāo)依然考察增量，但是目前按揭貸款，銀行確定抵押率時(shí)會(huì)在估值基礎(chǔ)上打八折左右，以應(yīng)對(duì)抵押物價(jià)值下跌的風(fēng)險(xiǎn)。也就是說(shuō)如果此前按揭購(gòu)買(mǎi)一套房，估值100萬(wàn)的房子可以貸到70萬(wàn)，而現(xiàn)在只能貸到56萬(wàn)左右。“但就目前的政策的多變性看，這種‘打折’手段可能也會(huì)很快發(fā)生變化。”有信貸人士分析稱(chēng)。
鄭江對(duì)此表示，目前受房市調(diào)控政策影響較大地區(qū)的所有銀行同業(yè)在風(fēng)控時(shí)都會(huì)更加謹(jǐn)慎，批款額度會(huì)受不同程度的影響。經(jīng)過(guò)一輪高點(diǎn)，在未來(lái)半年到一年的房?jī)r(jià)調(diào)整期，房?jī)r(jià)的下跌是必然的，銀行在估值時(shí)預(yù)先把水分?jǐn)D出，可以減少損失風(fēng)險(xiǎn)。
但據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，不同的銀行和地區(qū)可能具體折扣和彈性空間有所不同。不僅按揭貸款，即使是抵押率最高7折的抵押貸款，依然有個(gè)別銀行對(duì)于資質(zhì)特別優(yōu)質(zhì)的客戶，銀行可以按照估值全額發(fā)放貸款，只是對(duì)于客戶的資質(zhì)要求更加嚴(yán)苛。
而對(duì)于未來(lái)一年的銀行整體信貸投放側(cè)重，鄭江認(rèn)為，雖然近年因?qū)刨J優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較少，銀行同業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致定價(jià)水平很低，利潤(rùn)貢獻(xiàn)較少，但對(duì)公信貸是主旋律，占比依然是最大的。而個(gè)貸業(yè)務(wù)通常按照利潤(rùn)上浮20%-30%來(lái)做，所以從利潤(rùn)貢獻(xiàn)的角度講，銀行對(duì)個(gè)貸的重視地位提高。但2017年起，受房市影響，個(gè)貸定會(huì)受到?jīng)_擊。
上述山東某國(guó)有行地方支行信貸業(yè)務(wù)人士則認(rèn)為，目前山東購(gòu)房需求還有大量是改善型住房，投資需求并不大，房?jī)r(jià)也相對(duì)穩(wěn)定，銀行對(duì)個(gè)貸的利率折扣也很少，不需要太多的調(diào)控政策。“但從指標(biāo)來(lái)看，一個(gè)很大的轉(zhuǎn)變是，今年我們行特別側(cè)重個(gè)人業(yè)務(wù)。此前利潤(rùn)點(diǎn)在對(duì)公業(yè)務(wù)，現(xiàn)在對(duì)公對(duì)私差不多。可以感受到，目前銀行都瞄準(zhǔn)了PPP項(xiàng)目和個(gè)人消費(fèi)貸款。預(yù)計(jì)會(huì)有更多名目的消費(fèi)貸款出現(xiàn)。”
