匹配更多錢,更多的地,這就是當(dāng)下房地產(chǎn)商業(yè)的大場景。
“大型開發(fā)商將在行業(yè)整合期獲益。”標(biāo)普全球評級(以下簡稱“標(biāo)普”)之前發(fā)表觀點稱,波動的中國樓市可能成就更強(qiáng)大的開發(fā)商,小開發(fā)商則望而卻步。
標(biāo)普在這份中國房地產(chǎn)觀察的報告中說,由于2016年中國房地產(chǎn)市場銷售火爆,庫存下降后,中國大型開發(fā)商將越來越多地依賴兼并收購來補(bǔ)充土地儲備。而且,收購優(yōu)質(zhì)開發(fā)地塊和獲取低成本融資的能力將成為優(yōu)勝劣汰的關(guān)鍵因素。
“龍頭企業(yè)的規(guī)模是有增長空間的,主要來自行業(yè)的集中化,因為我國房地產(chǎn)行業(yè)的集中度還比較低,在大房企仍然保持一個超過市場整體增速的同時,是一些中小企業(yè)被兼并、在退出市場,這給大房企騰出了發(fā)展空間。在未來龍頭房企市占率飽和之前,這是一個合理的方向。”萬科集團(tuán)高級副總裁譚華杰在2017年初分析房地產(chǎn)市場局勢時說。
至于房地產(chǎn)市場風(fēng)險,在“并購?fù)?rdquo;的孫宏斌眼里,房地產(chǎn)市場仍然會穩(wěn)定健康發(fā)展。“市場就在那里,調(diào)控與否,已不關(guān)鍵,因為唱功已經(jīng)不屬于大公司的范疇,他們要的是做功,他們可怕也可敬的地方是,每一家都試圖建立一整套財務(wù)模式和商業(yè)模式,改變過去式基因,改變行業(yè)的格局。”一位觀察者認(rèn)為對于目前的地產(chǎn)巨頭,已經(jīng)不能只從單一因素來理解其行為。
規(guī)模之戰(zhàn)背后的全鏈條估值
截至7月末,已有8家房企進(jìn)入千億俱樂部。2017年“可能是房地產(chǎn)小年”的預(yù)測已經(jīng)被擊破。從地產(chǎn)巨頭銷售額猛增速度看,2017年比2016年還是有過之而無不及的又一個大年。
碧桂園、萬科、恒大都在爭奪誰先跨進(jìn)5000億元目標(biāo),一批第二、第三梯隊的房企也調(diào)高了全年銷售目標(biāo)。旭輝地產(chǎn)、新城控股、陽光城已發(fā)布五年計劃,號令五年內(nèi)完成3000億元目標(biāo)。旭輝集團(tuán)董事長林中表示,鑒于上半年的優(yōu)異表現(xiàn),旭輝集團(tuán)上調(diào)2017年全年合同銷售目標(biāo)23%,由原定的650億元,調(diào)升至800億元。“未來5年內(nèi),旭輝將沖刺3000億元銷售額的目標(biāo)并進(jìn)入全國房企前十強(qiáng)。”
商界內(nèi)外很多人都驚詫,房地產(chǎn)公司為什么熱衷做規(guī)模,那些進(jìn)取心強(qiáng)大的地產(chǎn)大老板也被認(rèn)為在搞“大而不倒”的把戲。也有人提出,規(guī)模的“路徑依賴”會不會是很多地產(chǎn)公司的死亡風(fēng)險點。
這已不重要。“這個世界在乎的是你的努力和創(chuàng)造力。”碧桂園集團(tuán)董事局主席楊國強(qiáng)在2017年7月1日的一個講話中說的這句話,瞬間傳遍行業(yè),因為,他們感同身受。
在一個行業(yè)無限擴(kuò)張時,做大規(guī)模是優(yōu)先選項。中原集團(tuán)主席兼總裁施永青在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時評價內(nèi)地開發(fā)商,“不計較眼前利益是內(nèi)地開發(fā)商最犀利武器。”
超大型地產(chǎn)巨頭具有很好的規(guī)模效應(yīng),而規(guī)模效應(yīng)帶來的第一重利益是,房企可以單獨打造一條適合自己的產(chǎn)業(yè)鏈,大大降低企業(yè)的生產(chǎn)、采購成本。上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為,“未來開發(fā)商將發(fā)生很大的改變,將逐漸從拿地開發(fā)轉(zhuǎn)向運(yùn)營及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的整合,讓物業(yè)不斷升值。”
這只是一方面。通過觀察分析,中國房地產(chǎn)報記者發(fā)現(xiàn),共享經(jīng)濟(jì)的價值理念已經(jīng)深度影響到房地產(chǎn)公司的眼光與行動,共享經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)的三種不同的價值——用戶價值、體量價值和產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)價值,正是房地產(chǎn)巨頭看重的方向。
從世界范圍的公司史觀察,更加看得清晰,大型工業(yè)企業(yè)為了應(yīng)對由城市化和先進(jìn)技術(shù)所帶來的機(jī)會都會采取三種成長戰(zhàn)略:一種是現(xiàn)有生產(chǎn)線的擴(kuò)張,以供應(yīng)更多的同一類型的消費者;另一種是在其他地區(qū)尋求新的市場和原料來源;還有一種是開發(fā)面向不同類型顧客的更大范圍的產(chǎn)品來創(chuàng)造新市場。
這三種發(fā)展方式,現(xiàn)在正被地產(chǎn)巨頭融合起來推動。恰好可與規(guī)模效應(yīng)一拍即合,所帶來的第一重利益是估值重估,這正是地產(chǎn)巨頭們當(dāng)前的追求。
花旗在7月初一份報告中指出,碧桂園上半年銷售額令人驚喜,收入跳躍式增長,杠桿率降低,領(lǐng)先其他優(yōu)質(zhì)同業(yè),預(yù)計奪全年銷售冠軍,毛利率見底回升,相信碧桂園估值重估會持續(xù)。
估值重估最迅速的還有恒大。7月27日,中國恒大股價漲幅一度達(dá)到13.88%,接近24港元創(chuàng)下新高,中國恒大總市值一舉突破3000億港元,達(dá)到3103.2億港元。股價上漲是因為業(yè)績配合,今年上半年恒大銷售業(yè)績大增,利潤是去年同期的3倍。恒大也向投資者做出了2017~2019年度凈利潤分別不少于243億元、308億元及337億元的承諾。
一切并購,皆為土地而來
“7月份和第二季度涌現(xiàn)多筆重大并購交易后,2017年全年中國房地產(chǎn)業(yè)并購交易總額有望創(chuàng)紀(jì)錄。”穆迪投資者服務(wù)公司7月31日在一份新報告中稱。
2016年,中國房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)外完成并購案例197起,涉及金額4014億元,以恒大、融創(chuàng)和陽光城并購動作最為進(jìn)取。
對于房地產(chǎn)并購背后的動機(jī),代表人物孫宏斌解釋得最清楚,“房地產(chǎn)行業(yè)的并購價值在于土地”。
從土地儲備規(guī)模計算,目前融創(chuàng)中國超過了1.5億平方米,僅次于恒大和碧桂園。
萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在與孫宏斌的簽約儀式上說,收購13個文旅項目將會給融創(chuàng)中國帶來機(jī)遇。“這些分布在一二線城市的低成本銷售物業(yè),將使融創(chuàng)財報合并收入和利潤大漲。兩年內(nèi),可助力融創(chuàng)進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)收入前兩名。”
在去年的一個內(nèi)部講話中,孫宏斌曾經(jīng)表示,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了一個規(guī)模上的天花板,但市場集中度會迅速攀升,行業(yè)的前十名會在接下來的幾年里占到40%左右,前100名會占據(jù)70%~80%的市場份額。“前10名的平均銷售規(guī)模會在4000億元以上,這將主要通過行業(yè)間的收購、兼并來實現(xiàn)。”
孫宏斌說的是實情和局面。去年4月份恒大董事局主席許家印在布置全年工作時發(fā)出指令,“接下來48天,我們要大上100個項目。”隨后恒大展開大尺度并購。
在7月10日爆出融創(chuàng)中國和萬達(dá)的“世紀(jì)大并購”事件之前,6月29日,萬科在股權(quán)戰(zhàn)中解脫后,以551億元拿下廣州廣信花地灣地塊,被稱為“史詩級交易”。
對于房地產(chǎn)市場的生態(tài)和并購態(tài)勢,譚華杰從行業(yè)集中度上對比分析,一方面房地產(chǎn)開發(fā)利潤下降,另一方面融資成本差異擴(kuò)大,兩個因素結(jié)合在一起,會推動行業(yè)集中度快速上升,推動大量的中小房企或者退出行業(yè)或者被并購。“以美國的經(jīng)驗來看,影響房地產(chǎn)企業(yè)集中度的最大因素是融資價格的差異化。美國原來的一批龍頭房企,即原來的五大開發(fā)商,他們加速增長期都在1992年到2005年,比如美國的帕爾迪,市占率最高到8%,但是在1992年的時候,它的市占率和我們現(xiàn)在差不多,就在3%左右。為什么它能在十幾年的時間內(nèi),把市占率提高一倍以上?背后的重要原因就是大房企在融資方面具備很大優(yōu)勢。在美國,小型房地產(chǎn)公司也是通過貸款公司借錢,利率也很高,而大房企利率就低很多。這個就是融資價格或者利率差異導(dǎo)致的結(jié)果。現(xiàn)在中國的這個趨勢也比較明顯,大房企相比小房企,貸款利率也能差到一倍以上。”
孫宏斌就直接說,別的行業(yè)并購的是資產(chǎn)占有率、大腦、專利,而房地產(chǎn)行業(yè)并購的就是土地。
在地產(chǎn)巨頭大肆并購背后,土地供應(yīng)的邏輯很清晰。以北京為例,以數(shù)據(jù)為證,2012年至2016年間,北京商品房供地計劃平均值超過850公頃,其中2014年是1000公頃,但至2017年則驟然下降至260公頃,較2016年的850公頃亦減少七成,為五年來最低。
2017年前7個月,賣地最多的50個城市合計土地出讓收入達(dá)到1.7萬億元,與2016年同期相比上漲44.5%,50個城市平均地價上漲33%,北京最為耀眼,前7個月賣地收入就超過1200億元,超過去年全年總額。
光是這些珍貴的土地及其總成本,只有地產(chǎn)巨頭才能撬得動。
不管白貓黑貓 找到錢是硬道理
8月2日,融創(chuàng)中國(01918.HK)公告稱將發(fā)行美元海外債引發(fā)了市場關(guān)注。融創(chuàng)中國稱此次發(fā)債旨在優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu),所得款項凈額擬用于償還、替換現(xiàn)有的高成本負(fù)債。
這是繼恒大、龍湖、碧桂園、綠地之后,今年又發(fā)行美元債的房企。目前,國內(nèi)房企融資主要分為債權(quán)融資和股權(quán)融資兩大類。一般而言,債權(quán)融資占據(jù)總?cè)谫Y額的絕對比重,股權(quán)融資的比例并不高。但這個規(guī)律正在被形勢所破。
債權(quán)融資方面。彭博數(shù)據(jù)顯示,2017年5月開始至7月25日,中國房企業(yè)共在海外發(fā)行32只債券,發(fā)行總額達(dá)1213.12億元。這一規(guī)模占內(nèi)地房企近年來境外發(fā)行存續(xù)債券規(guī)模的1/5。而從年初開始到7月25日,中國房企在境外總計發(fā)行60只債券,發(fā)行總額為1964.51億元,已超過2016年全年的發(fā)行規(guī)模,創(chuàng)下歷史上內(nèi)地房企美元債融資規(guī)模紀(jì)錄。
從單個房企來看,恒大(03333.HK)從5月份以來,總計發(fā)行三期美元債,規(guī)模達(dá)66億美元排在首位,票面利率分別為8.75%、7.5%、6.25%。其次是佳兆業(yè)(01638.HK),境外發(fā)債融資規(guī)模為37億美元。中國建筑( 601668.SH )境外發(fā)債融資規(guī)模為10億美元。
此輪海外發(fā)債利率情況如何?天風(fēng)證券研報稱,一般房企海外債的息票分布于6%~8%區(qū)間段。“2017年5月以來,房企發(fā)行債券的票面利率有向中間集中的趨勢,仍主要集中分布于6%~8%區(qū)間段。佳兆業(yè)集團(tuán)于2017年6月30日發(fā)行的7年期美元債利率最高,達(dá)9.357%。”
股權(quán)融資方面。今年以來,股權(quán)融資模式使用房企中,中國恒大(03333.HK)和華夏幸福(600340.SH)領(lǐng)先同行。
5月,中國恒大為旗下10個項目進(jìn)行股權(quán)融資,總金額高達(dá)108.5億元。這些資金用途主要用于項目地塊開發(fā)建設(shè),融資之后,項目公司50%以上的權(quán)益仍由中國恒大持有。
4月至6月,華夏幸福通過股權(quán)融資獲得97億元資金,增資后華夏幸福亦持有項目公司50%以上的權(quán)益。
根據(jù)同策咨詢研究部監(jiān)測的40家典型房企融資情況,2017年6月共計完成融資金額折合人民幣共1131.66億元,環(huán)比5月的604.92億元增加87.08%。
一般認(rèn)為,股權(quán)融資是房企最后選擇的融資手段,因為,選擇股權(quán)融資很容易被市場認(rèn)為企業(yè)現(xiàn)金流欠穩(wěn)定。
地產(chǎn)巨頭都清楚,有關(guān)他們的財務(wù)懸崖、規(guī)模陷阱的討論,會一直繼續(xù)不會停止,但至今對他們還沒有造成任何危害嚴(yán)重的后果。游戲必須抓時搶勢繼續(xù)。
